10月にリフォームが完成した区分所有（ファミリータイプ）の入居者が決定しました。

実はこの物件、同じマンションに2世帯所有しているのですが、他の部屋（オーナーチェンジで取得）が家賃63,000円に対して、今回のリフォーム済みの部屋は78,000円で決定。

63,000円というのも安すぎるのであまり参考になりませんが、2割増しの家賃に成功したのはやはり嬉しい。

63,000円の部屋の方も、退去されたらリフォームする予定です。

ところで、タイトルの「歩留まり」の話です。

私は区分所有8世帯（ファミリータイプが中心、一部ワンルーム）、一棟もの18世帯（すべてワンルーム）、合計26世帯を所有しているのですが、確定申告の際に通年の埋まり具合（＝歩留まり）を計算すると、

圧倒的に区分所有の方が高い

のですね。

数字のイメージで言うと、

区分所有は95～100％（＝一度埋まると滅多に空かない。空いてもすぐ埋まる）

一棟ものは85～95％（＝1部屋埋めたら、他の部屋が空くの繰り返しで、なかなか満室をキープできていない）

という感じ。

それは私の実力不足もありますし、このくらいの物件数で一般論を語るのも何ですが、一つの傾向があるように感じました。

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なぜこんなに大きな差が付いてしまうかと言えば、大きく分けて2つの理由があると思います。

【理由その1．】　入居募集（＝客付け）を依頼する不動産屋さんの数。

区分所有は、空室になったとしても片っ端から募集依頼できる（私はエイブル、ミニミニ、アパマンショップ、ハウスコムなど、全国チェーンのところは一通り依頼します）ので、それら5～6社の業者さんが競い合うように入居者を決めてくれます。

実際、今回決まったお部屋も、毎週2～3件の問い合わせ電話がありましたので、一月くらいで埋まると思えました。

一方で、一棟ものの場合は管理会社を1社決めて、そこに独占的に入居者募集を依頼せざるを得ないのです。

その管理会社が元付けとなり、他の不動産屋さんにも依頼するのですが、やはり元付けがいるということで仲介手数料も分散しますし、客付け業者さんも心理的なものがあるのか、いかんせん募集が不活発な印象があります。

【理由その2．】部屋の広さ、間取りの広さ

区分所有物件の方が部屋が広い。

首都圏近郊でも、400～500万円出せば60平米以上、3LDKといった物件はざらにあります。

これが一棟だと、5000万円で1R×10世帯の物件もなかなか見つかりません。（つまり1Rに500万円以上出す必要がある）。

頑張ってもっと良い物件を探せば良いのですが。。。やはり区分所有の方が簡単に好条件の物件が見つかるのです。

したがって同じ予算を投入しても質の高い物件が買えるので、結果として部屋を埋めやすい。

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もちろんベストの戦略としては、

「区分所有並みの安さで、ファミリータイプの一棟ものを買う」

「管理会社に独占させずに、幅広く入居者募集を行う」

となりますが、この条件を達成するためには投資家としての努力が必要です。その意味で私も、まだまだ修行中、勉強が足りないと思いました。

ちなみに、一棟ものは融資がつきやすい、家賃収入が増えやすいなど数々のメリットがありますから、一棟ものを全面的に否定するものではありません。あくまで一つの経験談として、ご紹介させていただきました。