今月、中古のファミリータイプ物件で1件入居がある一方で、新築（の頃に購入した）物件で1件の退去があります。

入居1件／退去1件、戸数で言えばまさに一進一退で、入居率（空室率）は変化ナシということになります。

しかし、各部屋ごとの家賃の下落率を見てみると、この8年間である傾向があるように思いました。

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私が所有する区分所有8件、一棟もの2件、合計10件の内訳を見ると、

　新築～築2年以内に買った物件・・・3件　

　中古（築15～30年）で買った物件・・・7件

となっています。

このうち、中古の7件については家賃を下げた物件が一つもない、つまり家賃維持率100％を達成できているのに対して、

新築の3件については

　物件A　97％　（下落率　-3%）

　物件B　97％　（下落率　-3%）

　物件C　88％　（下落率　-12%）

とおしなべて下落が続いています。

3つの物件の下落率に差があるのは、回転率の違いです。

退去が頻繁にある物件は家賃の下落が早く、たまにしか退去がない物件はあまり下げずに来ているので家賃を維持できている、という感じ。

以上のことから分かるのは、

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１．新築の物件は家賃下落が早い

新築はいわゆる「新築プレミアム」つまり初物なので売買も高いし、家賃成約も高いというご祝儀が乗っています。この神通力は数年経つと効果が薄れてくるので、入退去が一巡すると、家賃が10～20％程度下落してしまうことが多い。

その物件の部屋数によって、入退去が一巡し終わるまでにタイムラグが発生するので、結果としては10年位かけて徐々に下落していくものと思われます。

２．退去が頻繁にある物件は家賃下落が早い

退去が頻繁にある物件は、上記の「入退去一巡」が早く完了してしまうので。

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これを逆に言えば、

１．中古の物件は家賃下落しづらい

中古の物件はプレミアムが乗っていません。既に値段が下がりきっているので、そこから大幅に下がるほどの変化が起きづらい。

例えば新築の家賃6万円は「これから更に下がる6万円」ですが、中古の家賃6万円は「下がりきった後の6万円」つまり信憑性が高いのです。

２．退去がめったにない物件は家賃下落しづらい

会社員の給料に「下方硬直性」（いったん挙げた給料はなかなか下げづらい）のと同様に、家賃にも下方硬直性があります。

つまり一端入居した以上は、家賃を途中で上げたり下げたりというのはなかなか難しいところがあります。

仮に2年おきの更新の際に、「家賃を下げてください」という交渉を大家さんに対してしたとしましょう。

大家さんが断ったら出て行く覚悟だとしても、新しい引っ越し先を探して引っ越し代、敷金礼金、仲介手数料などを考えれば入居者は10～20万円の出費は覚悟しなければなりません。数千円の家賃交渉のために、10～20万円を出費するのはもったいないはずです。

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もちろん上記はあくまでも一例に過ぎませんので、世の中全ての物件にこれが当てはまるわけではありません。

しかし自己防衛のためにも、

１．新築物件を買うときには家賃下落リスクを織り込んでシミュレーションしておく。

具体的には、短期・中期的には家賃10～20％下落したとしてもやっていけるかどうか。長期的には20～30％の下落を見込む必要があるかもしれません。

２．新築物件を買うときには間取りに特徴がある物件を選ぶ。

部屋が広いとか、ロフトがあるとか、収納が多いとか、住み心地の向上に繋がる要素が多い物件は長期安定入居につながり、結果として家賃を維持しやすくなります。

３．総収入の安定化を図るためにも、中古物件も織り交ぜて購入していく。

中古物件は最初にしっかりリフォームしておけば家賃の下ブレが少ないので、総収入の底上げ効果が期待できると思います。

特にファミリータイプの物件は長期入居につながり易いので、区分所有／一棟を問わず、手頃な価格の物件は注目していきたいですね。