新年明けましておめでとうございます。

今年の年末年始は、旅行には出かけず近場のホテルでゆっくり本を読んだりして過ごしました。（＝普段の生活とほとんど変わりません（笑））

↓ホテルのロビーに獅子舞が来ました。ちょっと正月気分。

ところで経済系の本や、新聞のニュースなどを読むと日本の景気回復のためにも「デフレ脱却」が必要だという論調が多く、日本の景気対策にもよくそういう話が出てきます。

「デフレ脱却を目指す」ということは、簡単に言うと「現在＝デフレ」の状態から、将来は「ゆるやかなインフレ」を目指して行きたい、ということだと思いますが、これが大家さんにとって良いことなのかどうかを考えてみたいと思います。

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最初におさらいしておきますと、

・「デフレ」というのは物価が少しずつ下がっていくこと。逆に言えば、現金の価値が増える時代です。

今年の1万円よりも、来年の1万円の方がより沢山のものが買える状態です。

パソコンや家電製品はどんどん性能が向上していて、以前より遥かに安い金額で高性能の商品が買えます。これもある意味、デフレの一種かもしれません。

あるいは100円均一ショップにいけばたいていの物は100円で買えるとか、牛丼が260円で食べられるのもデフレのお陰でしょう。

・「インフレ」といのは物価が少しずつ上がっていくこと。逆に言えば、現金の価値が目減りする時代です。

今年1万円で買えるものはさっさと買ってしまわないと、来年になると値上がりして2万円になってしまったりします。

例えばバブル崩壊前の日本では、不動産はどんどん値上がりしてしまうのでローンを組んででもさっさと家を買わないと、とても自宅を持てない時代でした。

今で言えば、中国などは不動産バブルと言われていますが、不動産だけでなく労働力（＝お給料）も上昇し、日用品の物価も上がっているそうですのでインフレ社会と言えそうです。

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それで、大家さんにとってはどちらが幸せか？ということですが、結論を先に言ってしまうと

　デフレの方（＝現状）が幸せ。将来、もしインフレになってしまうと困るかもしれない

と私は考えます。

理由としては、

１．家賃は硬直性があるため、デフレによって実質的に値上がりするから。

今のようなデフレ社会では、物価が下がる、つまり現金の価値が上がっています。

5年前に20万円もらっていた人が、今でも20万円もらえているとしたら、実質的にはより沢山もらっている状態です。

したがって、収入アップに成功できなくても、収入が現状維持できているだけで収入アップと同等効果があると考えられます。

これはサラリーマンであれば給与収入ですが、会社や業界で言えば収益に該当するかもしれません。

こう考えると、外食産業が軒並み激しい価格競争にさらされ、自動車業界も売上が伸び悩んでいる中で、不動産業界（＝大家さん）というのは割とのんびりしているのではないかと思います。

・・・というのも、毎月毎月、家賃の値下げ交渉をかけてくる入居者さんというのはめったにおらず、いったん入居すれば更新まで2年間は家賃維持というのが大半ですし、更新時期の値下げ交渉もせいぜい数千円が限界です。

もちろん、あまり頻繁に入退去を繰り返されたり、空室期間が長引くと大幅な減収になりますが、ある程度の入居率を維持できている大家さんは、他の業界に比べればかなりマシな方なのではないでしょうか。

２．インフレが始まるとこの硬直性が、逆に首を締めるかもしれない。

もし将来、インフレが始まったらどうなるでしょうか。

物価が上昇した場合、労働者（サラリーマン）は毎年、春闘や賞与を通じて賃金交渉を行い、給与アップを図ることが可能です。

もちろん労働組合がない会社は別ですが、ある程度は給料に反映させられることでしょう。

スーパーや飲食店などの小売店も、チラシやメニューの表示価格を改定すれば良いですから、毎月とはいかないまでも比較的スムーズに値上げが計れるでしょう。

しかしこれが、家賃の値上げとなると話が違います。

2年おきの更新の際に、「家賃を○千円（○万円）値上げします」と通告できるかというと、アパート・マンション経営の場合は入居者に拒否されてしまうとかなり大家さんが弱いのです。

家賃の値上げを無理強いするわけにはいきませんから、結局その入居者の方が退去するまで待ち、新しく募集する際に改めて値上げせざるを得ない。

すると家賃の値上げに数年間、ひょっとしたら10年以上かかってしまう可能性もあります。

したがってあまり急激にインフレが進んでしまうと、実質的には目減りしてしまった家賃をしかたなく受け取り続けることになります。

昭和の築古木造アパートに、当時の家賃設定のままで何十年も住んでいる高齢者の方がいらっしゃったりする、そんなイメージの再来です。

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もちろん上記は一つの側面に過ぎませんので、その他の損得勘定も含める必要があります。

しかしこう考えてみると、現在の景気情勢というのは決して悪くない、いやむしろ素晴らしい時代なんじゃないかと明るく感じられてきますね。

今年も皆さんに取りまして素晴らしい一年になりますように！