久しぶりの更新です。

最近、本ばかり読んでいたのですが、中でも4月に出ばかりの新刊「解任」（マイケル・ウッドフォード著、早川書房）がとても面白かったのでご紹介します。

この本は、昨年世間を騒がせたオリンパスの粉飾決算事件において、オリンパスの「飛ばし」（バブル期の財テク損失を、買収費用に見せかけて隠していた）を内部告発したマイケル・ウッドフォード社長（当時）が事件の一連の顛末を語ったものです。

まるで映画のようなスピーディーな展開で、読み出したら止まらず一気に読了してしまったのですが、特に印象的だったのはマイケル・ウッドフォード社長が社内のたたき上げで、勤続30年という事実。イギリスの現地法人で就職し、20代からバリバリ働き続けてオリンパスグループの社長まで登り詰める。

いくらグローバル企業といえども、日本企業の中で外国人の方が「たたき上げ」で社長にまで出世するのは、並大抵の努力ではなかったと思います。

しかし、社長に就任したところで過去の不正（＝一連の「飛ばし」）に気付き、それらを主導してきた会長、つまり日本人のボスにたてついてしまう。ここからウッドフォード氏の戦いが始まるわけですから、結果から言うとクビにされてしまう。日本では上司や社長に刃向かうのは裏切り行為、けしからんというわけです。

これが、外部から招聘されてきた外国人社長だったら事情が違ってくるかもしれません。

オリンパスをクビになっても他の世界中の企業が転職先になりますし、事件の手柄？がキャリアにプラスに働くかもしれません。しかしウッドフォード氏の場合は、勤続30年。貴重なキャリアを棒に振って、やっと手に入れた社長のポストを投げ打って内部告発できる人が、いったいどれだけいるのか。日本人だけでなく、外国人においてもなかなか出来ないことです。

なぜこの本を読んでこんなにしびれたのかを考えてみると、結局この振る舞い、つまり「周りに流されない生き方」はしようと思ってもなかなか出来ないから、それを断行してくれたことに爽快感を感じるからだと思います。

例えるならば、トム・クルーズ主演の映画「ザ・エージェント」。

主人公トム・クルーズはスポーツ選手のエージェント（交渉代理人）を務めるエージェント会社の社員ですが、スポーツ選手を商品のように酷使して使い捨てする会社の方針に疑問を抱き、本来あるべき姿、つまりスポーツ選手をもっと大切にしよう、仕事をさせ過ぎないようにしよう、と主張するパンフレットを作成して全社に配布します。

結果、クビ。

社の方針にたてついたとして会社を追われ、無職となってしまう。一時はどん底に突き落とされますが、独りだけ付いてきてくれたスポーツ選手と一緒に再起を目指す・・・というストーリーです。

まさにこれです。

誰でも心の片隅に、「本来あるべき姿」を少なからず描いていると思いますが、これを本当に追求できる人はなかなかいません。会社への恩義、家族のこと、毎月給料を稼がなければいけない、住宅ローンが残っている、定年まであと何年だから穏便に済ませよう、とか。。。

若いうちだったらまだしも、年を取れば取るほど様々なしがらみが増えてきます。それを、勤続30年のマイケル・ウッドフォード氏が断行したということに感動したのだと思います。

そしてこれは、何もサラリーマンだけでなく、すべての業種の方について言えることですね。

例えば、科学者や研究者。

池谷 裕二さんの「単純な脳、複雑な「私」」という本では、あとがきでこんなエピソードが紹介されています。

学生（研究生）がやってきて「先生の授業を聞いて正しいと思ったけれど、他の本にはこういうことが書いてあった。実際のところどうなんでしょうか」と。

そこで池谷さんは、「科学者というのは、例え世界中から『おまえは間違っている』と言われたとしても、最後まで自分が正しいと信じることを主張しなければいけない。君が自分の頭で考えて、自分で正しいと思ったことなのであれば、本に異論が書いてあったからと言ってゆらいではいけない」と言ったそうです。

投資も同じですね。

例え周囲の人が「右に行こう！」と言ったとしても、自分一人「いや、ここは左だ」と言えるかどうか。

本当の正解は、誰にも分かりません。ただ色々と情報を調べ、人の話を聞いた結果、自分はこちらが正しいと思う、その信念に基づいて行動できるかどうか、貫き通せるかどうか。

何もしなければ楽かもしれない、周りにあわせた方が楽かもしれない、その誘惑にちょっと足を止める勇気を持ちたいと思いました。

火山の噴火で埋もれたポンペイ遺跡の地下室から、たいへん保存状態の良い人骨が54体発見された。

お屋敷のご主人たち家族と、近所の人たちが身の回りの金品を持って地下室に避難し、そのまま閉じ込められてしまったという悲しい状況なのですが、その人骨といっしょにあった財産とか、印鑑（ハンコ）、排泄物に含まれる食べ残しなどから、当時の生活状況がある程度わかるそうです。

面白かったのがゲストの方の解説で、「当時の奴隷というのは、今で言うところのさしづめサラリーマンみたいなもので、働く人たちのことだった」というコメントがあり、「何？サラリーマンが奴隷だって？」ということで少し調べてみました。（以下、時代の流れなどアバウトなところがありますので間違えていたらゴメンナサイ）

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古代ローマでは単純に言うと

　　　皇帝　＞　元老院議員　＞　騎士　＞　ローマ市民（平民）　＞　奴隷

という身分階級があった。

このうち「平民」に属するのが現代の私たちサラリーマン、と思ってしまうところなのが、実際には違うようなんですね。

そもそもローマの平民というものは「自分自身では仕事（＝作業）をしなかった」。

平民というのは、商工業者や農民たちの階層なのですが、現代の私たちの感覚の個人事業主というよりは、むしろビジネスオーナーに近い。

【イメージ】

　　商工業者　＝　工場や作業場のオーナー（社長）。作業や労働は、奴隷たちにやらせる。

　　農民　＝　麦畑や葡萄畑のオーナー（地主）。農作業は、奴隷たちにやらせる。

そうすると、商工業者や農民たちはふだん何もしていないのにズルイじゃないか、という感じがしますが、ローマは国民皆兵制、つまり税金が無い代わりに「血の税金（＝兵役）」があったので、いざ戦争が始まったときに自分で武装を整えて従者をしたがえて従軍するというのが建前で、その戦利品である奴隷たちに日常生活の労働はすべてやらせていたのですね。

後には、この兵役義務は金で雇われる傭兵にとって代わられていきますが、要は働くのは奴隷たちで、平民というのは有閑階級だった。

仕事と言えるものは午前中で早々に切り上げて、お昼過ぎからは公衆浴場でのんびりお湯につかり、スポーツで汗を流して、図書館で本を読む。これが古代ローマにおける「平民」の暮らしだった。

そう考えてみると、確かに日本のサラリーマンは朝から夜遅くまで仕事に明け暮れていますし、さらに税金も払わなくてはなりませんので、奴隷のように働きながらも、負担はよりいっそう重いということで、何だか古代ローマの奴隷に負けてしまっているようにも思えてしまいます。

そんな、古代ローマの奴隷と、現代日本のサラリーマンとを大きく隔てるものは何か？

・・・と言えば、やっぱりそれは「参政権」ではないでしょうか。

古代ローマでは平民以上でなければ政治に参加（立候補や投票）が出来ませんでしたが、現代の日本のサラリーマンはどちらも可能です。

つまり、この制度が嫌であれば自ら立候補して政治家になり、政治制度そのものを変えてしまうこともできますし、それが面倒くさいならば誰かに投票して代わりにやってもらうことも出来る。

そういう可能性を保持しているというのが、私たちサラリーマンが古代ローマの奴隷に勝っていると主張できる1つの根拠ではないでしょうか。

しかし現実的には、日本の投票率は50％以下などざらにあるわけで。。。実はたいして変わりないと言われても、あながち否定できないかもしれませんね。

春の入退去シーズンに退去と入居のタイミングがずれてしまうので、これをいかにうまく調整するか、というお話でした。

問題点を整理すると、

　退去する人　　→→→→→→→→→3月末

　入居する人　　　　　　2月末→→→→→→→→→→→

という風にかぶる期間が1ヶ月くらい発生してしまうため、同じ部屋での入退去をうまく回転させることができない。退去された部屋は結局、4月以降に空いてしまうのが問題でした。

ちょうどこの話題について質問会でも話が出ましたので、アパートの管理会社にも相談して対応策について考えてみました。

（１）退去する人に早めに出てもらう。

「3月末退去」と言われたときに、もう少し早めに出てくれませんかと交渉して3月中旬や初旬に出てもらう。のが1つめの解決策です。

不動産の賃貸借契約は「退去前1ヶ月予告」が謳われているため、お互いに1ヶ月間は遠慮しあって様子を見てしまいます。しかし春の引越シーズンは少しでも早く出て頂いた方が次の入居者募集を行いやすいため、これを交渉してみる。

質問会に参加された方からは「数万円程度の謝礼を渡してでも早めに出て頂いた方が良いのではないか」というご意見もいただきました。

（２）入居する人に遅めに入居してもらう。

可能であれば・・・という前提ですが、なるべく遅めに入居して頂けるようにお願いする。これら（１）、（２）を組み合わせることによって

　退去する人　　→→→→3月初旬

　入居する人　　　　　　　　　　　　　3月中旬→→→→→

という風にうまくずれてくれれば理想的なのですが。。。

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その他、アパートの管理会社から教えてもらった対策として

（３）同じアパート内に空室があれば、そちらをモデルルーム代わりに内見してもらうが、実際の入居は3月末退去の部屋に入居してもらう。

（４）近所に似たような（同じデザインの）アパートがあればそちらの空室を内見してもらい、3月末退去の部屋に入居してもらう。

という方法。

これら（３）、（４）は「住む部屋を内見せずに、入居を決める人はいない」という常識をくつがえす方法と言えそうです。

いずれにしてもどれか一つでビシッと対策できるものはなかなかありませんが、うまくやりくりしながら何とか3月末までに満室、達成したいものですね。

同じ時期でもかたや雪景色の札幌があると思えば、気温20度の南国・沖縄もある。食も豊かで、北国の海の幸があれば、沖縄はチャンプルーや豪快なステーキ肉など。

あらためて日本列島の多彩さを垣間見た気がしました。

↑小樽の寿司横丁。雪がぎっちりです。

↑那覇の人工ビーチ。のんびり一日過ごしたくなります。

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さて、不動産のお話です。

2月と言えば春の引越シーズンです。大学の合格発表や、新社会人の入社準備などがあり、ワンルームを中心に引越（入居）が期待されるところです。

しかし一方で、大学生の入居者を持つアパートなどは、入社に伴いアパートを退去する、なんていう動きもあるかもしれません。

実際、私のアパートでも1件入居申込があり喜んだのも束の間、2日後には別のアパートで1件退去連絡があり、±ゼロの結果となってしまいました。

そして少しやっかいなのは、

１．入居1件は2月中なのに対して、

２．退去1件は3月末であること

なのです。

つまり入居する方は早めに引っ越して新学期の準備を始めるのに対して、退去する人はギリギリまで住んでから引っ越す模様。こうなると退去された部屋の募集が4月に入ってしまい、春の引越シーズンに間に合わないことになります。

こうなると数ヶ月は空室を我慢するか、もしくは家賃を下げてでも早めに入居を促すことになり、いずれにしても総家賃が下がってしまいます。

これを防ぐための対策を考えてみました。

（つづく）

今年の年末年始は、旅行には出かけず近場のホテルでゆっくり本を読んだりして過ごしました。（＝普段の生活とほとんど変わりません（笑））

↓ホテルのロビーに獅子舞が来ました。ちょっと正月気分。

ところで経済系の本や、新聞のニュースなどを読むと日本の景気回復のためにも「デフレ脱却」が必要だという論調が多く、日本の景気対策にもよくそういう話が出てきます。

「デフレ脱却を目指す」ということは、簡単に言うと「現在＝デフレ」の状態から、将来は「ゆるやかなインフレ」を目指して行きたい、ということだと思いますが、これが大家さんにとって良いことなのかどうかを考えてみたいと思います。

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最初におさらいしておきますと、

・「デフレ」というのは物価が少しずつ下がっていくこと。逆に言えば、現金の価値が増える時代です。

今年の1万円よりも、来年の1万円の方がより沢山のものが買える状態です。

パソコンや家電製品はどんどん性能が向上していて、以前より遥かに安い金額で高性能の商品が買えます。これもある意味、デフレの一種かもしれません。

あるいは100円均一ショップにいけばたいていの物は100円で買えるとか、牛丼が260円で食べられるのもデフレのお陰でしょう。

・「インフレ」といのは物価が少しずつ上がっていくこと。逆に言えば、現金の価値が目減りする時代です。

今年1万円で買えるものはさっさと買ってしまわないと、来年になると値上がりして2万円になってしまったりします。

例えばバブル崩壊前の日本では、不動産はどんどん値上がりしてしまうのでローンを組んででもさっさと家を買わないと、とても自宅を持てない時代でした。

今で言えば、中国などは不動産バブルと言われていますが、不動産だけでなく労働力（＝お給料）も上昇し、日用品の物価も上がっているそうですのでインフレ社会と言えそうです。

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それで、大家さんにとってはどちらが幸せか？ということですが、結論を先に言ってしまうと

　デフレの方（＝現状）が幸せ。将来、もしインフレになってしまうと困るかもしれない

と私は考えます。

理由としては、

１．家賃は硬直性があるため、デフレによって実質的に値上がりするから。

今のようなデフレ社会では、物価が下がる、つまり現金の価値が上がっています。

5年前に20万円もらっていた人が、今でも20万円もらえているとしたら、実質的にはより沢山もらっている状態です。

したがって、収入アップに成功できなくても、収入が現状維持できているだけで収入アップと同等効果があると考えられます。

これはサラリーマンであれば給与収入ですが、会社や業界で言えば収益に該当するかもしれません。

こう考えると、外食産業が軒並み激しい価格競争にさらされ、自動車業界も売上が伸び悩んでいる中で、不動産業界（＝大家さん）というのは割とのんびりしているのではないかと思います。

・・・というのも、毎月毎月、家賃の値下げ交渉をかけてくる入居者さんというのはめったにおらず、いったん入居すれば更新まで2年間は家賃維持というのが大半ですし、更新時期の値下げ交渉もせいぜい数千円が限界です。

もちろん、あまり頻繁に入退去を繰り返されたり、空室期間が長引くと大幅な減収になりますが、ある程度の入居率を維持できている大家さんは、他の業界に比べればかなりマシな方なのではないでしょうか。

２．インフレが始まるとこの硬直性が、逆に首を締めるかもしれない。

もし将来、インフレが始まったらどうなるでしょうか。

物価が上昇した場合、労働者（サラリーマン）は毎年、春闘や賞与を通じて賃金交渉を行い、給与アップを図ることが可能です。

もちろん労働組合がない会社は別ですが、ある程度は給料に反映させられることでしょう。

スーパーや飲食店などの小売店も、チラシやメニューの表示価格を改定すれば良いですから、毎月とはいかないまでも比較的スムーズに値上げが計れるでしょう。

しかしこれが、家賃の値上げとなると話が違います。

2年おきの更新の際に、「家賃を○千円（○万円）値上げします」と通告できるかというと、アパート・マンション経営の場合は入居者に拒否されてしまうとかなり大家さんが弱いのです。

家賃の値上げを無理強いするわけにはいきませんから、結局その入居者の方が退去するまで待ち、新しく募集する際に改めて値上げせざるを得ない。

すると家賃の値上げに数年間、ひょっとしたら10年以上かかってしまう可能性もあります。

したがってあまり急激にインフレが進んでしまうと、実質的には目減りしてしまった家賃をしかたなく受け取り続けることになります。

昭和の築古木造アパートに、当時の家賃設定のままで何十年も住んでいる高齢者の方がいらっしゃったりする、そんなイメージの再来です。

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もちろん上記は一つの側面に過ぎませんので、その他の損得勘定も含める必要があります。

しかしこう考えてみると、現在の景気情勢というのは決して悪くない、いやむしろ素晴らしい時代なんじゃないかと明るく感じられてきますね。

今年も皆さんに取りまして素晴らしい一年になりますように！

まずは現在設置されている蛇口のタイプをじっくり観察します。

例えば上記の写真であれば、その形状から、

○設置されている位置は　・・・　【台付きタイプ】

○お湯と水が一緒になっている　・・・　【シングルレバータイプ】

○かつ、シンク台に一箇所で設置　・・・　【一穴タイプ】

ということが分かります。

これらの条件が一致するものでないと設置ができなかったりするので、蛇口を購入する際には注意が必要です。

さらに、シンクの下にもぐって蛇口の付け根の位置、蛇口がシンク台にどのように設置されているか確認します。

１．古いタイプでは、【裏側から固定ナットで締め付ける】形式になっています。

この場合、特殊な工具を使用しないと取り外しそのものが出来ず、新しい蛇口を取り付ける前に挫折してしまうので最初からリフォーム屋さんや水道屋さんに依頼する方が無難かもしれません。

（蛇口を提供して取付だけ依頼する、「施主支給」という手も使う）

２．新しいタイプでは、【上面から「上面施工アダプター」または「もぐらーず」で取り付ける】形式になっています。

見分け方としては、

・シンク下から覗いたときに固定ナットが見あたらない

・シンク上の蛇口の付け根あたりに横からナットを締めるための穴があいている

この場合、取り付け時にシンク下にもぐる必要がありませんし、特殊な工具も不要で六角レンチだけで取付・取り外しが簡単にできますので一番ラクです。

↑旧い蛇口を取り外したところ。「上面施工アダプター」と言われるものが使用されています。

手前（正面）に六角レンチで固定する際の凹み（穴）が空いているのが特徴です。

↑新しい蛇口を取り付けるために、「もぐらーず」を設置したところ。

蛇口を固定する穴が右ナナメ後ろについています。

蛇口を固定する位置が「上面施工アダプター」と「もぐらーず」では異なっているので、アダプターそのものの互換性はありません。いったん取り外して、付け直す必要があります。

↑蛇口の交換が完了したところ。新旧の蛇口は機能的にはほとんど変わりなく、設置方法が「上面施工アダプター」から「もぐらーず」に変わっただけです。

今回は、旧い蛇口の水漏れが発生したために、ほぼ同機能のものに交換しました。

本来こういうことは自分でやるべきではなく、水道屋さんに任せるのがベストだと思いますが、DIYに興味のある方、少しでも工事費用を節約したい方のための備忘録です。

【注意】

１．水回りをいじる際は、水道の元栓を閉めておくことをお薦めします。

２．賃貸の場合は、大家さんや管理会社の許可を取ることをお薦めします。

【部材の用意】

まず、蛇口のタイプは大きく分けて「壁付きタイプ」と「台付きタイプ」の2種類に分かれています。

もっと細かく言うとさらに様々なタイプがあるのですが、とりあえずこの2種類のいずれかを間違えると交換が出来ません。

↓こちらが「壁付きタイプ」

↓こちらが台付きタイプ

壁付きタイプはその名の通り、壁から（側面から）蛇口が出ています。

台付きタイプは下から（バスタブとか、流し台から）蛇口が出ています。

【台付きタイプの注意点】

１．基本的に壁付きタイプは互換性が幅広く、メーカーが違っていてもたいてい交換可能です。

一方、台付きタイプは取り付ける位置の穴の直径や個数、間隔などにバリエーションがあるので適合するか確認が必要です。心配であれば、メーカーや型番をあまり変えない方が良いです。

２．さらに・・・・

古い台付きタイプの蛇口は、水道管に接続するパイプが「ストレートタイプ」という固い（曲がらない）パイプを使っているのですが、これが実に施工しづらい！素人には至難の業です。

これを避けるために、「フレシキブルタイプ」と言われる柔軟性のあるパイプを使用している、比較的新しい商品を使うことをお薦めします。

↓ストレートタイプの蛇口のパイプ（下から見たところ。）いかにも固そうです。

↓2種類を比較。上がフレキシブルタイプ、下がストレートタイプ

ちなみにストレートタイプは自分でやる場合だけでなく、業者さんも施工が大変なようで、以前、施主支給で取付依頼をしたところ凄く嫌そうにされていました。

ヤフオクなどで安い蛇口を探すと、ストレートタイプのものが多いので注意が必要です（購入しない方が無難）。

３．さらにさらに。。。

フレキシブルタイプのパイプと、水道管を接続する「継ぎ手」の部分が古いものではレンチでネジこむ式なのですが、これだと水漏れのリスクがありますし取り外しが面倒臭いです。

新しいタイプのものは「ワンタッチタイプ」という継ぎ手を使っていて、先端をカチッと差し込むだけで接続でき、カプラーをずらせば簡単に外せます。

↓ワンタッチタイプを外したところ。

つづく。。。

最近、「ダウントン・アビー ～貴族とメイドと相続人～」という連続ドラマにはまっています。

1912年イギリス。多くの使用人たちにかしずかれる英国貴族が、娘姉妹しか生まれず跡取り息子がいないために屋敷や財産を手放す危機にさらされる。財産を守るために、婿養子を迎えようと画策するが。。。というストーリーです。

古き良き時代？の英国紳士のライフスタイルや、執事、従僕、メイドといった数多くの使用人たちの役割分担、服装や仕事ぶりと言ったものが垣間見られます。

このストーリーのメインは（おそらく）相続人争いなので、日本で言うならば差し詰め山崎豊子さんの「女系家族」あたりの話、大阪・船場の豪商が突然亡くなり、娘たちが遺産争いを繰り広げ、そこに執事も介入していく。。。という展開かと予想したのですが、これが全然違う。

まず、お金持ちの規模が違います。

大阪・船場の豪商たちも相当リッチで、優雅なライフスタイルを送っていますがあくまでもそれは商売があってのもので、商売が左前になればすぐに身代が傾いてしまうわけです。

したがっていくら遊んでいるように見えても常に商売のことを考えている。

同じ山崎豊子さんの「ぼんち」などでは、足袋問屋の若旦那が毎日のように芸者遊びをしていてもマーケティングを怠らず、芸者さんの足下を観察して足袋の新作を大ヒットさせたりしています。

ところがイギリスの貴族は、そもそも「働く」という概念がない。

広大な敷地と屋敷を管理・運営するだけのために多くの使用人を雇い、その人たちは何の生産活動もしていない。

単に「雇用を生み出しているだけ」なのですね。

これは海外の植民地からの収奪や貿易による多くの利益、そして国内の産業革命といった大きな簿外収入が無いと、とても成り立っていかないライフスタイルでしょう。

かつての大英帝国の繁栄の最後の光を見るようで、感慨深いものがあります。

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ところでこのドラマでは、シーンの所々に印象的な「名台詞」がちりばめられています。

上流階級である貴族の邸宅に、婿養子候補として「中流階級」の母子が移り住んでくるのですが、この「中流階級」というのが本人は弁護士、父親は医者。日本でいったらおそらく上流階級です（笑）

その晩餐会の際に、「平日は弁護士として働いて、週末は邸宅の仕事を手伝います」と弁護士が発言したところ、貴族の大婆様がびっくりした顔で「週末って何・・・？」

貴族の世界では月～金に働いて、週末は休むという概念が存在しないんですね。ある意味、毎日が日曜日。働くことは卑しい階級がすることなのです。

メインの仕事は邸宅と広大な地所の管理、そしてボランティアで病院経営などをする。

このやり取りを見ていた使用人が後で一言、「本当の紳士は働かないのよ。」

（かつての）英国紳士のライフスタイルを象徴する一言でした。

この本は、「何かをやろうとする、努力しようとする前に、今やり続けていることを「やめること」から始めていきましょう」という趣旨で、例えば仕事においては「残業すること」「会議に出る」「皆で一緒にランチする」「携帯にすぐ出る」といった習慣をバッサリやめましょう、といったことを挙げています。

印象的だったのが、「ツイッターをやめましょう」「頻繁なメールチェックをやめましょう」というもの。

最近、スマートホン（以下、スマホ）が普及してメールチェックやツイッターが簡単に出来てしまうので、ついついちょっとした時間を見つけてメールチェックしたり、ツイッターを投稿してしまう、という人が増えていると思います。

（私自身も心当たりがありまくりです。。。）

しかし、「それが本当に必要なのか？」と言われると、別にそんなに頻繁に見る必要はなくて、1日2回くらいにまとめても良いんじゃない？と言われば確かにそうなんですね。

私が12年前、新卒で会社に入った頃はパソコンは会社から持ち出し禁止、帰宅する際には鍵付きロッカーに入れるのが原則でしたので、メールチェックは朝晩2回と、後は仕事の合間に時々、という感じでした。

しかし今ではスマホで「いつでも」「どこでも」見られてしまうので、多い日は相当な回数見てしまうこともあると思います。仕事のメールチェックは出来なくても、プライベートのメールチェックをしてしまったりと。

結局、便利になればなるほど、かえって機械に使われてしまう図式になります。

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そう言って思いだしたのですが、以前、ファイナンシャルアカデミーの橋本さんと一緒に新幹線に乗っていたとき、こんな話を聞きました。

＜自分の知り合いで、小さな工場で働いている人がいるのですが、工場に遊びに行ったときに、最近導入したばかりという最新の自動型抜き機を自慢げに見せてくれた。その機械は、鉄板を乗せると自動的にバシーンと形をくりぬいてくれる。次から次にひっきりなしにくりぬいてくれるので、機械のスピードに合わせてドンドン鉄板を乗せては仕上がり品ををどかさなくてはいけない、実に忙しい、と。＞

橋本さんはその様子を見て、どっちが機械でどっちが人間か分からない、まるで機械に使われているみたいじゃないかと大笑いした、というエピソードです。

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実は似たような話が、加藤 徹さんの「漢文力」という本でも紹介されています。

（この本は、現代人の持つ様々な悩みが、実は今から2千年以上前の中国の古典でも既に取り上げられ、その処方箋についても検討されている。今も昔も、人間の悩みは変わらないんだなあ、というものです。）

昔々中国で、ある偉人が畑にさしかかったところ、老人が農耕牛のような便利な道具を使わずに、殆ど手作業で畑仕事をしていた。老人に、なぜ便利な道具を使わないのか？と問うたところ、「便利な道具があっても道具に使われるだけだ。」と答えたというエピソードです。

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あまり乱暴に農業や工業やデスクワークをひっくるめてしまうのも何ですが、要は

「いくら効率が上がるとしても、それを過剰にやり過ぎると効果が薄れるばかりか、逆効果になる」

ということだと思います。

例えばメールチェックが楽になり、以前に比べたら10分の1、100分の1の手間で出来るようになったとしても、以前に比べて10倍も100倍もの回数メールチェックをしてしまえば、その効果が相殺されてしまうばかりか、かえって注意がそちらにとられてしまい無駄が増えてしまう。

これを防ぐためには、10倍の効率化に成功したら、10倍ヒマになる、つまり従来の仕事は10分の1で済ませて、残り10分の9はそれまでと他のことをしていないと嘘になると思います。

いくら情報武装をして仕事を早く出来るようになっても、営業成績は変わらず、売上も一定であるならば、結局は無駄なことを10倍のスピードで大量にやっているに過ぎないのではないか。

自分自身の反省を含めて、そんなことを考えたりしました。

入居1件／退去1件、戸数で言えばまさに一進一退で、入居率（空室率）は変化ナシということになります。

しかし、各部屋ごとの家賃の下落率を見てみると、この8年間である傾向があるように思いました。

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私が所有する区分所有8件、一棟もの2件、合計10件の内訳を見ると、

　新築～築2年以内に買った物件・・・3件　

　中古（築15～30年）で買った物件・・・7件

となっています。

このうち、中古の7件については家賃を下げた物件が一つもない、つまり家賃維持率100％を達成できているのに対して、

新築の3件については

　物件A　97％　（下落率　-3%）

　物件B　97％　（下落率　-3%）

　物件C　88％　（下落率　-12%）

とおしなべて下落が続いています。

3つの物件の下落率に差があるのは、回転率の違いです。

退去が頻繁にある物件は家賃の下落が早く、たまにしか退去がない物件はあまり下げずに来ているので家賃を維持できている、という感じ。

以上のことから分かるのは、

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１．新築の物件は家賃下落が早い

新築はいわゆる「新築プレミアム」つまり初物なので売買も高いし、家賃成約も高いというご祝儀が乗っています。この神通力は数年経つと効果が薄れてくるので、入退去が一巡すると、家賃が10～20％程度下落してしまうことが多い。

その物件の部屋数によって、入退去が一巡し終わるまでにタイムラグが発生するので、結果としては10年位かけて徐々に下落していくものと思われます。

２．退去が頻繁にある物件は家賃下落が早い

退去が頻繁にある物件は、上記の「入退去一巡」が早く完了してしまうので。

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これを逆に言えば、

１．中古の物件は家賃下落しづらい

中古の物件はプレミアムが乗っていません。既に値段が下がりきっているので、そこから大幅に下がるほどの変化が起きづらい。

例えば新築の家賃6万円は「これから更に下がる6万円」ですが、中古の家賃6万円は「下がりきった後の6万円」つまり信憑性が高いのです。

２．退去がめったにない物件は家賃下落しづらい

会社員の給料に「下方硬直性」（いったん挙げた給料はなかなか下げづらい）のと同様に、家賃にも下方硬直性があります。

つまり一端入居した以上は、家賃を途中で上げたり下げたりというのはなかなか難しいところがあります。

仮に2年おきの更新の際に、「家賃を下げてください」という交渉を大家さんに対してしたとしましょう。

大家さんが断ったら出て行く覚悟だとしても、新しい引っ越し先を探して引っ越し代、敷金礼金、仲介手数料などを考えれば入居者は10～20万円の出費は覚悟しなければなりません。数千円の家賃交渉のために、10～20万円を出費するのはもったいないはずです。

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もちろん上記はあくまでも一例に過ぎませんので、世の中全ての物件にこれが当てはまるわけではありません。

しかし自己防衛のためにも、

１．新築物件を買うときには家賃下落リスクを織り込んでシミュレーションしておく。

具体的には、短期・中期的には家賃10～20％下落したとしてもやっていけるかどうか。長期的には20～30％の下落を見込む必要があるかもしれません。

２．新築物件を買うときには間取りに特徴がある物件を選ぶ。

部屋が広いとか、ロフトがあるとか、収納が多いとか、住み心地の向上に繋がる要素が多い物件は長期安定入居につながり、結果として家賃を維持しやすくなります。

３．総収入の安定化を図るためにも、中古物件も織り交ぜて購入していく。

中古物件は最初にしっかりリフォームしておけば家賃の下ブレが少ないので、総収入の底上げ効果が期待できると思います。

特にファミリータイプの物件は長期入居につながり易いので、区分所有／一棟を問わず、手頃な価格の物件は注目していきたいですね。