こんにちは、
ファイナンシャルアカデミーの橋本です。
5年前まで「機械設計」という仕事をしていた私。
物事をロジカルに考えることが大好きです。
そこで、私が考える将来への準備方法を、
「ロジカル・ライフプラン」と題して、
週一回、全四話のメールマガジンをお届けしたいと思います。
今日は、第三話 「不動産投資と借金」です。
このテーマを、ロジカルに考えてみましょう。
機械設計をしていた頃は、
「投資=ギャンブル」「投資=結局お金が減る」
と信じて疑わなかった私ですが(笑)、
ロジカルに投資を考えられる様になった今は、
「知らなかっただけ」「学んでいなかっただけ」
ということがわかりました。
とりわけ、
不動産投資については度肝を抜かれました(笑)。
不動産投資は、
いわゆる「コワイ人達」が牛耳っている世界で、
「ギャンブルの中のギャンブル」
という印象を(根拠もなく)持っていたのですが・・・
本当は、「正反対」でした。
今では、
ギャンブル性は、他の投資よりも低いと感じています。
理由は3つあります。
まずは一つ目。
「値上がり」で儲けるのではなく、
「家賃収入」が収入源の不動産投資というものがある
と知ったからです。
家賃収入はスゴイんです(笑)。
例えば、
「ユニクロの3年後の年間売上」
を想定出来る一般人はなかなかいませんが、
「家賃8万円の賃貸ルームの、3年後の年間売上」は、
小学生でも想定が出来るのです。
うちの息子(小学5年生)とのやりとりです。
私:「家賃8万円で、1年間住んだら、いくら払う?」
息子:「えーーーと、96万円?」
私:「正解。じゃあ、3年後は、年間いくら払う?」
息子:「そら、96万円だね。」
私:「正解。じゃあ、大家さんは1年間でいくらもらう?」
息子:「そら、96万円でしょ(笑)」
私:「正解。では、大家さんは10年間でいくらもらう?」
息子:「う~ん・・・960万円!」
私:「正解!!」
そうなのです。
「家賃収入」は、小学生でも将来を見通す事ができます。
ということは、経費や税金などの支出が、
収入以下で済めば「儲かる」ということです。
これは、予めある程度想定して「計算」が出来るのです。
実際には、ここにスパイスを加えます。
「2割ぐらいは空室になるとして・・・収入は2割引で考えよう」
「家賃は、毎年◯%ぐらい下がると想定してみよう」
「ローンの金利は、将来◯%上がると想定してみよう」
などなど、計算にはそういう事もいろいろ加えていきます。
こうする事によって、
「会社」を経営しているのと同じように
収支計画を立て、運営ができるのです。
不動産投資というのは、別名「不動産賃貸業」なのですから、
当然といえば当然ですね(笑)。
しかも、他の事業と違い、売上がとても見通しやすいのです。
ギャンブルだと思っていた不動産投資ですが、
まずはここにロジカルな部分を見つけて感動しました。
次に理由の二つ目。
借金をしたほうが、お金が増えやすいというカラクリを
理解することができたからです。
これは、細かい話は難しいので、
簡単に考えますと・・・
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自分のお金「1億円」を使って1億円の物件を購入し、
年間1千万円の家賃が入ってきたらどうなるか?
↓
10年間は出したお金を回収するだけで、
全く儲からないことになります。
儲かるのはそのあとです。
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ところが、
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銀行から「1億円」を借りてきて1億円の物件を購入し、
年間の家賃収入が1千万円、
借金返済やら何やかんやで800万円が出ていったら、
いったいどうなるのか?
↓
これは、
1年目から、差し引き200万円儲かる事になります!
なぜなら、もともと自分は1円も出していないのに、
手元に200万円が残ることになるからです。
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これを知ったとき、
「手品」のような数字のカラクリに
ただ驚くばかりでした。
と同時に、
「資産家が、なぜ銀行からお金を借りるのか?」
というカラクリが見えました。
そして三つ目。
「とはいえ、借金はこわいよなぁ」
と考える私に、ダメ押しの理屈がありました。
先程の、1億円の借金で買った物件、
もし「土地の価値」が1億円あったら、どうなるでしょう?
↓
物件を売却すれば、借金はなくなります。
つまり、
実際の借金リスクは1億円ではないのです。
かなり小さいという事になります。
※不動産は「価格」と「価値」が一致しないので
このようなことが起こります。
しかも、私はこのような事例を、机上の空論ではなく
実際の売買事例を不動産投資家に見せてもらって
事実を目の当たりにする機会に恵まれました。
※「理系のための投資入門」をお持ちの方は、
235ページの具体例をご参照下さい。
「本当に、こんなことがあるんだ・・」
「資産家って、こんなスゴイことやっているんだ・・」
と驚愕したことを今も鮮明に覚えています。
以上の3つを、ロジカルに理解してから、
私は不動産投資というものは、「間違わずに活用すれば」、
人生を支えてくれる様になるものなんだなと確信しました。
そして、
「自分も不動産を学び、
将来、年金がもらえなくても大丈夫な状態にするぞ!」
と心に誓いました。
機械設計を辞めて5年間、経済や投資を学ぶ中で、
世の中は、
「知らない人」が一番損をする様になっていると
つくづく感じます。
いろんな事を学び、
未来を切り開いて行く人がいる一方で、
何もしない人は、知らないまま、流されるがままです。
では、どうすればいいのか?
まずは、
いろいろなことを「知る」という自己投資は
できるだけしたほうが良いように思います。
「これって、どうなんだろう?」
「本当に、良いものなの?マユツバなの?」
と思うことがあれば、まずはしっかりと「知る」
ことが重要だと思います。
それから、
自分が取り組むべきかどうかを考える。
決して「知ったかぶり」するのではなく、
あるいは、そのまま放置するのではなく、
「知る」ことにまずは「小さくチャレンジ」する。
そういう風に取り組んでいくと、
将来の可能性が、どんどん開けてくるのではないかな、
と思います。
●チャレンジすると、可能性は開ける
●チャレンジしないと、可能性は無い
これは、紛れもない事実だと思います。
その「チャレンジ」、
止めているのは、「他人」ではなくて、
だいたい「本人」だったりします。
(第三話完)
第三話はいかがでしたでしょうか?
最終回は「株式投資と自己投資」
について、
私なりの「ロジカル・ライフプラン」を
お届けしたいと思います。
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