こんにちは、ファイナンシャルアカデミーの橋本です。

今日は、私が株式投資家から聞いてきたノウハウの中から、
とても興味深いものを一つご紹介したいと思います。

——————————————–
株式投資には、簡単な時期と、難しい時期がある。

このタイミングを間違わなければ、
比較的安全に株式投資が出来るよ。
——————————————–

と教えてもらったことがあります。

内容を聞いたら、理屈っぽい私でも（笑）、
「なるほどな～」と納得しまして、
事あるごとに友人にも話しています。

「簡単な時期」と「難しい時期」、
言い換えれば、いつ、株式投資に取り組み、
いつ、休憩に入るのか、という目安のお話しです。

さて、

株式投資で利益を出すためには、
自分が株を買った後に、沢山の方がその株を買う、
ということが必要です。

つまり、「多くの方が買った後」ではなくて、
「多くの方が買う前」に株を買っておく必要があります。

はたして、その目安は何なのか？

複数の株式投資家はこう言います。

「節約ブームに、株式投資の準備を始める」

実は、過去、株価の底はことごとく
「節約ブーム」と重なっているようです。

たしかに、「節約ブーム」には、「株どころでは無い」
という心理から、多くの株が売却され、結果として
株価は大きく下がっています。

株式市場から、沢山のお金が逃げ出した後です。

これは、逆に考えれば、今後市場環境が良くなれば、
株式市場に戻ってくるであろうお金が沢山ある、
と言う事にもなります。

つまり、節約ブームに株式投資の準備を始め、
市場をウォッチし、株価回復の兆しが見えてきたら、
後出しジャンケンのように、その回復を見届けてから
市場に参加していくと比較的安全といえる訳です。

一方、株式投資において
「警戒すべき時」はいつなのか？

それは

「株式投資にとても否定的だった知り合いが、
株式投資を始めようとしたとき」

だそうです・・・（笑）。

どういうことかと言いますと、

株式投資に否定的な方が、

「私も、株式投資をしようかしら」

と考えるのは、
だいたい、株ブームの後半になるからです。

株ブームの後半は、本屋へ行けば、
株で儲けた人たちの「株本」が大きなスペースに並べられ、
テレビでも景気のいい話が続きます。

今まで株式投資をせずに、預金や節約で頑張ってきた方も、
なんだか株式投資をしないと損だ、という気分になります。

「そろそろ私も」

と考えるようになります。

しかし、ここで「待った！」なのです

重要なことを思い出して下さい。

冒頭で
——————————————–
株式投資で利益を出すために必要なことは、
自分が株を買ったあとに、沢山の方がその株を買う、
ということが必要です。
——————————————–
と書きました。

株ブームの後半では、
株にとても否定的だった、あるいは慎重だった方々が、
株式投資を始めようとします。

しかしこの頃は、
もうすでに、沢山の方が株を買っています。

沢山の方が株を買ったから、株価が上がって、
儲かった人が沢山出たんですよね？

ということは、

この否定的あるいは慎重だった方々が株を買った後、
だれが株を買うのでしょうか？

・・・・・・

実は、あまりいないんですね。

もう、市場には沢山の資金が戻ったあとなのです。

では、これから起こることは何でしょうか？

相場のピークを感じた投資家が、

「下がる前に利益確定しておかないと・・・」

ということで、株を売る人が徐々に増えてきます。

そうすると、実際に株価の上昇が陰ってきます。
それを察知した方々が、また売り始めます。
するとまた株価が下がり始めます。

するとそれを見た方々が、「あ、アブナイ」と感じ、
また売る人が増え・・・

ということで、株価は下落に転じていきます。

とまあ、このお話は
とてもシンプルに表現していますが、
大枠としては、毎回このような事が発生しています。

つまり、

——————————————–
「節約ブームになったら、株式投資の準備を始める」

「株に否定的・保守的な人が株式投資を始めたら警戒する」
——————————————–

というのが、上手な（中長期）投資家の考え方なのでした。

しかし、
一般的には、株式投資を学んでいない方は、
この逆をしてしまうことが多いのです。

「節約ブームでは株に見向きもせず節約にいそしみ、
株ブームの後半がきたら株に湧く」

今一度、
リスクの小さい株式投資について考えてみませんか？

株価がまだまだ低い今のうちに、
こんな講座で準備されてはいかがでしょうか？

初級～中級の方にオススメです↓↓

——————————————–
あなたの目の前で銘柄分析を実践！
10倍株発掘「ガチンコ」ライブ！ in 大阪
日時：2011年6月12日(日) 13:00-16:00

受講料：ただいま【早期割引中】24,800円
開催場所：大阪　ＣＩＶＩ新大阪研修センター
http://www.f-academy.jp/seminar/4572.html
——————————————–

みなさん、これはやばいです。

不動産投資の学校、卒業生の方は、鬼に金棒になります！

不動産投資のシミュレーションが無料で利用できます。

借り入れの設定はもちろん、
将来の金利上昇
将来の収入増加
空室率
家賃下落率
などなど・・・・

いろいろな項目を考慮した、すごいツールです。

35年分のROIも一瞬で出ますから、使わない手は無いですね。

私も使い倒しています。

不動産投資の計算にはぜひお使いください。

　ファイナンシャルアカデミーから話題の新サービス！

　投資シミュレーションから、節約術まで、
　マネーセンスを高める、生活応援サイト！『マネログ』
　http://moneylog.jp/

ピーター・リンチの
「株で勝つ！」　～アマの知恵でプロを出し抜け～　（ダイヤモンド社）
を読んでいます。

この本はおもしろいですね。「身近なところから、10倍株は出てくるよ」
と教えてくれるのですが、確かに過去を振り返ると、

ユニクロを経営する「ファーストリテイリング」は60倍になっていますし、
かっぱ寿司の「カッパクリエイト」は70倍になっています。
「家具」のニトリは30倍になっていますし・・・

身近なところから出ていますね。
「流行っているなんて、知らなかった」とは誰も言えないはず・・・ですね。

誰でも「流行がわかる」とすると、
「株式投資が出来るかどうか」で、今後の収益には差がつきそうですね。

さらにおもしろかったのは、

株に10万円投資したとき、損をするのは10万円に限定されるが、
利益は数倍、数十倍が見込める。

という点。
確かに、そうですね。

「考えられる損失」と「狙える利益」がアンバランスな点も株式投資の
おもしろいところ、と書かれていました。

「成長性」の高い株に、慎重に投資をすることによって、
安全性と、収益性の両立を考えて行きたいと思います。　

不動産投資の現状報告です。

以前、給湯器の故障で15,750円を支払った区分所有の物件ですが、
その後数ヶ月、なんの音沙汰もありません。

きっちり、家賃は振り込まれてくるのでおそらく大丈夫なんでしょうね。

便りの無いのは元気な証拠ですからね（笑）。

「不動産を人に貸すと、何もすることがない。」

と、JFA社内でみんな言っていますが、
確かに、何もすることが無いんですね。

自分の時間と引き替えに収入があるという状態とは、
かなりちがうなぁと、また最近思っています。

私は、知る人ぞ知る、「超、恐がり」なんですが、

——————————————–
想定出来るリスクを事前にリストアップし、
それらにきちんと備え、
残ったリスクが、自分で背負えるかどうか。
——————————————–

を考えて進みましたので、
「怖さ」もそれほどありません。

とはいえ、気を抜きすぎるといけないので、
しっかり今後も見守って行きたいと思います。

貸しに出している物件、5月は何もなく過ぎました。

物件にかけた時間は・・・・ゼロ。

時々、
「入居者さん、問題なく暮らされてるかなぁ」
と考えたぐらいで、その他は何もありませんでした。

6月に入ると、不動産屋さんから一通のメールが。。

タイトルには「給湯器故障」の文字が！

ついに来たか・・・と思いました。

リフォーム時に交換すべきかどうか悩んだのですが、
壊れたら交換しようということで、そのまま使用しました。

これは10万から15万円の出費かなぁ　と思って、
その先を読んだら、

「点検修理完了、15,750円」

とのこと。

すべて完了しており、
修理金額だけ業者へ直接振り込んで下さいとのことでした。

ということで、現在もまた平穏な状況になっております。

不動産屋さんが窓口になって対応してくれるので、
とても楽ちんです。

不動産賃貸は、様々な業者さんがサポートしてくれます。

他の投資には無いメリットですね。

現在、関西におります。
明日、20日は大阪で　お金の教養セミナーの講師をします。
明後日、21日も大阪で、不動産投資、株式投資の体験学習会の講師をします。

もし、お時間がおありでしたら、
是非、ご参加下さいね。

6月20日　大阪　お金の教養セミナー
6月21日　不動産投資の学校　体験学習会
6月21日　株式投資の学校　体験学習会

募集開始から数日で入居者さんが決まりまして、
ほっとしております。

4月にもかかわらず、
すぐに決まったのはやはり差別化なのでしょうか。
他には無い感じが、気に入っていただけたのかな・・・
と自己分析しています。

一方、収支も管理しないととおもいまして
かかった費用を集計し、家賃と照らし合わせましたら・・・

年間家賃収入÷（物件価格＋リフォーム代）＝20.3％！

かなりの高利回りとなりました。

住めるようにするだけでもかなりかかる物件だったのですが、
どうせ全部やりかえるので・・・と、
リフォーム屋さんに完成イメージを写真でお伝えしたら、
追加費用はあまりかからずにイメージ通りになりました。

購入前に賃貸付け業者さんと相談したときは、
築年数が古いので、
最低限の原状回復レベルだと家賃○万円（ベース）、
きれいにしたら、そこから1万円アップですね、

といわれていたのですが、
フタを開けてみれば、ベース家賃より2万1千円アップできました。
（今回、募集家賃は賃貸付け業者さんが決められた）

つまり、年間で24万円以上の家賃アップです。

しかしながら、ただ高いだけではなくて、
リフォームは精一杯しています。

リフォーム計画中に、ウチの家内に
「どうせ知らない人が住むんだからグレード下げよう」
的な発言をしたとき、
「そういう考え方はイラン！」と、関西弁で怒られまして・・・（笑）

住む方がどんな暮らしをするのかなと考えながら
リフォーム内容を決めていきました。

その結果として、あまり他には無い物件になったので、
住む方も納得の家賃になっているのではないかな・・・と思います。

さて、入居者さんが決まったら・・・
次の物件が欲しくなってきた・・・・（笑）

この週末は、大阪で
経済入門スクールの講師を務めさせせていただきました。

皆さんのお役に立てたかな？
と気になる今日この頃です。

さて、リフォームの方も進みまして。
壁紙が貼られました。

全体は白なのですが、アクセントに1面だけ、ストライプにしました　－の図

トイレの壁紙も、奥の面だけアクセントをつけました。
完全に、石井由花さんのぱくりです・・・

石井さんのセミナーで配布された資料を、
リフォームやさんに見せて、「こんなふうにして～」と頼みました。

トイレもちょっとアクセント　－の図

現在は、クリーニング中とのことで、
まもなく完成です。

金曜日に、
賃貸付けの不動産屋さんへ行ってきて、
募集戦略の打ち合わせをすませました。

どんな方に住んでいただけるのか？

現在、奈良にいるのですが、
今週、嫁・子供連れて、
千葉にあるこの物件、見に行こうかな、と
嫁を説得中です。

貸したあとではみれませんからねぇ。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 今日のファイナンシャルアカデミー
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ここのところ、リフォームのことばかり考えていましたが、
この週末、「株式投資の学校」にスタッフとして参加しましたら・・・

また、株式投資がおもしろそうになってきました（笑）。
景気はまだ悪いのですが、株価は一般的に景気に先行して動きます。

景気が良くなる前に、先に上昇することが多いので、
そろそろウォッチをしておいた方が良さそうです～。

株式投資の学校でも、いくつかケーススタディとして検討しましたが、
結構、動き出しているんですよね。

あまり急ぐ必要はないかも知れませんが、
次の上昇は、絶対に逃さないつもりでおります（笑）！　　（橋本）

こんにちは、橋本です。

昨年からファイナンシャルアカデミーで
話題になっている投資対象があります。

不動産投資信託（REIT）というものなのですが、
ご存じでしょうか？

不動産投資をお考えの方なら、
興味を持たれたこと、あるのではないでしょうか？

「REIT」は「不動産投資」の一種でありながら、
「株式投資」と同じように売買できるもので、
しかも配当がとても高いという不思議な投資対象です。

ファイナンシャルアカデミーでも、泉や束田をはじめ、
昨年来、盛り上がっております。

なぜなら・・・

現在41銘柄が存在しますが、
3月16日現在の配当ランキングはこんな感じです。

——————————————–
1位　47.17% 8962日本レジデンシャル投資法人
2位　44.12% 3229日本コマーシャル投資法人
3位　44.12% 8969プロスペクト・レジデンシャル投資法人
4位　23.55% 8974ラサール　ジャパン投資法人
5位　22.49% 8970ジャパン・シングルレジデンス投資法人
6位　19.99% 8972ケネディクス不動産投資法人

37位 6.28% 8961森トラスト総合リート投資法人
38位 5.98% 8967日本ロジスティクスファンド投資法人
39位 4.99% 8951日本ビルファンド投資法人
40位 4.96% 8952ジャパンリアルエステイト投資法人
41位 4.10% 8955日本プライムリアルティ投資法人

（2009年3月16日ヤフーファイナンスより）
——————————————–

いかがですしょうか？
ものすごい配当率ですよね。

最下位でも4％を超えているのです。
インカムゲインでこの率は驚異的ではないでしょうか？

「これはものすごい！　
　　　現物不動産よりREITのほうがいいじゃないか！」

と思われた方もいれば、

「なにか裏があるんじゃないのかな」

と思われた方もいらっしゃると思います。

実のところは・・・

実際に高配当なのは確かです。

一方で、現物不動産とREITを比較した場合、
やはりそこには「メリット・デメリット」が存在します。

では、
どのようにこのREITを活用すれば良いのでしょうか？

それは、REITの仕組みと現在の市況を理解することで
自ずと見えてくるのです。

「現物不動産の方が自分に向いている！」

という方もいれば、

「現物よりも流動性に優れたREITが合っている！」

という方もいると思います。

あるいは、その両方を使い分けることこそが、
いちばん賢い方法と言えるかも知れません。

現に、束田は現物不動産投資をする傍ら、
幾度となくREITを取引しています。

両方の「メリット・デメリット」を知っているからこそ、
「メリットのみ」をうまく利用することが可能となるのです。

あなたも一度、
REITについてしっかりと学びませんか？

ちなみに、
REITの知識は現物不動産を取引するときにも
実はとても重要な知識となります。

REITの動きが不動産市場を動かしています。

「REITを理解せずして、不動産投資はあり得ない。」

そう言っても過言ではありません。

現物不動産投資の市況を判断する「物差し」として、
あるいは、「取引の対象」として、

是非、REITをマスターしましょう！

今回は大阪での開催です！
まもなく早期割引終了です。お申し込みはお急ぎ下さい！

┌─────────────────────────────────┐
　　　　　　　　　不動産投資の学校「REIT入門編」

　ＲＥＩＴの疑問にすべてお答えします！超実践入門セミナー　in　大阪
　日時：2009年4月4日(土) 14:30-16:30　開催場所：大阪・谷町6丁目

　受講料：2009年3月21日まで【早期割引】4,800円 【通常料金】7,800円
　　　　　　http://www.f-academy.jp/seminar/2531.html

　　　　　　　　まもなく早期割引終了！お急ぎ下さい！
└─────────────────────────────────┘

区分所有のリフォームがだいぶできあがってきました。

床は下地が張り終わり、
現在フローリングが半分終わっています。
間仕切りも全部できあがりました。

半分フローリングが終わった　－の図

キッチン側はこれからです　－の図。

クローゼットは木目が見える白にしました　－の図
（木目はうっすらなので写真には写りません）

予定外の出費として、火災警報機の配線替え工事がありました。
天井を張り替え、警報機の位置を変えたので、
５カ所への配線替えと、本体の交換で５万円ほどかかるようです。
本体が超汚かったので、交換することにしました。@３７００円です。
もともとは白なのに、完全な飴色になっていました。

あとは、

壁紙貼り
システムキッチン取り付け
ユニットバス取り付け
トイレ取り付け
洗面化粧カウンター取り付け
エアコン取り付け
洗濯機置き場設置

が大きな工事として残っています。