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タワーマンション節税の本当のところ

towermanshon

相続税の節税になる!と富裕層を中心に注目を集めたタワーマンション節税。その内容とは一体どのような仕組みなのでしょうか?さらに最近では課税強化が検討されているという話もちらほら。
タワーマンション節税とは一体?日米で公認会計士の資格を持つ森井じゅんさんに、タワーマンション節税の本当のところを伺います。

moriijyun
公認会計士の森井じゅん氏

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相続税対策が取り沙汰されることになったきっかけと言いますと?

相続財産が一定金額以上の場合、相続人は相続税の申告・納税を行わなくてはなりません。つまり、相続財産が一定金額を超えなければ相続税は発生せず、申告・納税に頭を悩ませることもありません。

しかし、相続税の改正により平成27年1月1日から、その「一定金額」が40%縮小となりました。法定相続人が3人の場合、相続財産8,000万円までは無税でしたが、改正により4,800万円を超えた場合には相続税の対象となり申告納税しなくてはならなくなりました。これにより、相続税の対象が倍増し、今まで相続税の心配をしてこなかった人も相続や相続税について考える機会も増えました。

その相続税対策として不動産が注目されたワケは?

納税の要否や納税額のベースとなる相続財産とはどのように評価・計算されるのでしょうか。現預金は金額をそのまま評価額としますが、不動産の評価には路線価や固定資産税評価額が利用され、通常は実際の売買価格よりも評価額が低くなります。

そのため、一般的には現預金で相続するよりも不動産で相続する方が相続税の節税になると言われます。

ではなぜ普通のマンションではなくタワーマンションだと節税効果が高いのですか?

マンションは、その土地を床面積で按分してそれぞれの評価としているため、戸数が多ければ多いほど土地部分の評価額を低くできます。タワーマンションは、通常のマンションよりも戸数が多いため土地の按分面積が小さく評価額も低くなります。そして、評価額が下がれば下がるほど固定資産税や相続税が小さくなります。

また、タワーマンション内でも節税効果に違いがあります。人気の高い高層階は低階層よりも高値で売買されます。また、北向きよりも南向きの方が高くなり、眺望の良さやランドマークの見え方も価格に大きく影響します。同じタワーマンションでも低階層北向きと比較し高階層南向きの眺望のよい部屋は数倍の価格となることも。

一方、税金計算の面では、床面積が同じであればどの部屋を購入したとしても評価額は変わりません。市場価格は高層階・南向き・眺望抜群の方が圧倒的に高いのに相続税の評価額は低層階でも同じです。この市場価格と相続税評価額の違いにより大幅に相続税を減らすことができるのです。

さらに、相続財産は資産から負債を差し引いて計算するので、借り入れをして不動産を買って相続に備える事で、さらに相続税負担を減らすことも可能です。

市場価格と相続税評価額の違いがポイントなんですね。実際にこの仕組みを利用している富裕層の方は多いのでしょうか?

実勢価格と評価額の違いを利用した高層マンションによる節税方法は富裕層を中心に広がっています。大手不動産会社や金融機関は富裕層を狙った「タワマン節税セミナー」を頻繁に開催してきたこともあり、2016年以降全国で建設・計画されているタワーマンションは200棟以上9万戸と言われています。すべてが節税目的のニーズではありませんが、注目を集めていること・増加傾向にあることは確かです。

このタワーマンション節税は富裕層の方の他、一般の方でも活用できる節税方法なのでしょうか?

タワーマンションによる節税はやはり富裕層向けです。先ほどお話したように、借入をして更なる節税効果を求めることも可能です。しかし、ある程度の資産を持つ人でなければタワーマンション購入の資金を調達することができません。また調達できたとしても、借入の利率も高くなってしまい節税効果が下がるだけでなく、遺産分割などの問題が発生してしまい相続が難しくなってしまう可能性があります。

タワマン節税は、納税資金も準備した上でタワーマンション購入の費用を捻出してもまだ余裕がある場合に考えたいですね。

タワーマンション節税に関して、最近国税庁が課税強化を検討しているという話も聞きますが?

タワーマンションは、値崩れしにくいことや換金性の高さからも節税方法として大きく広まりました。その一方で、タワーマンション購入による節税対策は、富裕層だけができる節税ということで税負担の公平性を阻害するという声が多くあります。

国税庁は監視強化の方針を打ち出しており、租税回避としてのタワーマンション購入は認められないケースも出ています。相続直前に約3億円のタワーマンションを購入したケースでは、相続時評価額は5,800万円でした。相続財産として80%以上の減額です。しかし、様々な状況から国税庁はこのマンションの購入を節税目的と判断し不動産としての相続と認めないという判断をしました。結果として、マンションの取得に係る代金相当額が評価減のない現預金として相続税の対象となりました。

タワーマンションを含め様々な節税スキームがありますが、節税だけを目的にした取引は、税務調査で否認される可能性が高くなると予想されるので注意した方が良いでしょう。

今後タワーマンション節税は難しくなるということでしょうか?

政府は、20階以上のタワーマンションについて相続税・固定資産税のベースとなる「固定資産評価額」の見直しを検討しています。新しい評価額の仕組みは、高層マンションの中間階は従来通りの評価とし、高層の階では段階的に引き上げ、低層の階では段階的に引き下げる、というものです。2018年以降引き渡しの物件が対象となる予定です。

これにより、高階層では、固定資産税・相続税の引き上げとなり、低階層では逆に税金は低くなります。

確かに見直しによりタワーマンションの高層階を利用した節税はうま味が減るかと思います。しかし、それでもタワーマンションは実際の売買価格と評価額に大きな違いがあります。その違いが有意に大きい限り節税の一つのツールとして見直し後も利用されるでしょう。

他に今後も活用できる不動産を使った良い相続税の節税方法はありますでしょうか?

不動産の相続で一番ありがたいのが「小規模宅地の特例」です。タワーマンションでなくても一定の要件を満たすことで土地部分の評価額を最大80%減額することができます。一定要件については細かいところもあるので専門家に相談してみてください。不動産の相続があるために相続税の申告・納税対象になっても、小規模宅地の特例を適用することで、納税額がなくなるケースはとても多いです。

節税効果の期待される不動産ですが、注意も必要です。確かに土地・不動産については、相続財産の評価額を引き下げることができ、節税効果も持っています。その一方、相続税を支払うのは原則現金であることを忘れないでください。

不動産に形を変えてしまうことで、固定資産税を相続後も支払い続ける必要があり、維持費や修繕費も負担しなくてはならなくなります。また、納税資金が足りない場合には売却も考えなくてはいけませんが、売却しようにも買い手が見つからないこともあります。

何より、相続時に問題になるのは、どのように相続財産を分割するか、です。相続は争族になりがちで、節税のつもりが火種となり逆にお金と時間を使っている相続案件も非常に多いです。

自身の状況でどんな節税が可能か検討することも大事ですが、資産をどう残すか・どう引き継いでいくかという観点で、長期の目線で専門家とともにプランを立ててください。

<プロフィール>
森井じゅん。公認会計士/米国ワシントン州公認会計士/税理士/FP/明治大学専門職大学院教育補助講師。
高校を中退後、大検を取得。レイクランド大学ジャパンキャンパスを経てネバダ州立リノ大学に留学。留学中はカジノの経理部で日常経理を担当。一女を出産し帰国後、シングルマザーとして子育てをしながら公認会計士資格を取得。平成26年に森井会計事務所を開設し、税務申告業務及びコンサル業務を行っている。
http://www.horipro.co.jp/moriijun/

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