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正しい「土地勘」は、戦略的に仕入れる①

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最初にこれをやらないと後で致命傷になるかもしれません……

こんにちは、真木寿人です。
今カフェでこのコラムを書いていますが、注文していたホットドッグがなかなか出てきません(私の後に同じ物を注文している方には、提供済みです)。
このような場合、みなさんはどのような行動をしますか?一番やってはいけないのは「怒鳴って怒る」ことですが……。

このあたりの行動一つとっても、その人が不動産投資で成功し易いか、読み取れてしまうので、怖いところです。

ちなみに、今回は単純なオーダーミスが原因でしたが、仕事をしていると、みなさんも同じようなミスをしてしまったことがあるかと思います。

もちろん、私も沢山あります(ここではあえて事例を公表しませんが(笑))。
一度ミスが発生してしまうと、その後の対処に大きな労力と貴重な時間が投入されることになります。サラリーマンであれば、このあたりのことは重々承知かと思います。

そして、このことは不動産投資にも当てはまります。
何故なら、不動産投資は『人と関わって成り立っている事業』であるからです。

 ・依頼されていた資料を送っていなかった
 ・確認の電話をしなかった
 ・メールを確認していなかった

一度関係性が崩れてしまうと、なかなか元に戻すことはできません。関係性を正常化するには、先ほどのサラリーマンと同様に労力と時間が必要です(場合によってはお金も必要になるかもしれません……)。

その一方で、不動産投資はある程度、自分でコントロールできることが多いので、日ごろからToDo管理など自分自身でやるべきことを『見える化』する仕組みを作っておくことがポイントだと思います。

さて、ホットドッグもできましたので、今回のコラム本題に入りたいと思います(笑)。

前回は、「土地勘」について書いてみました。<前回コラム参照「誤った土地勘が不動産投資の邪魔になる」>
要は『賃貸経営の目線』『現地調査を優先する』がポイントと言うことでしたね。
今回は、もう少し掘り下げて、具体的なやり方についてみていきたいと思います。
実際に私が現地調査をする際に、どのような行動をしているか紹介します。

ステップ1 ネット調査

現地調査を行う前に、まずは自宅でできることを行います。その殆どは「インターネットでの調査」になります。その中でも、まずは下記の3つは必須だと思っています。

 【インターネット調査のサイト例】
 ・グーグルマップ(ストリートビュー)
 ・見える賃貸経営
 ・市区町村のホームページ

 
マイソク(販売図面)の情報から、『自分のスキームに合致しそうな物件』があれば、すかさずこの調査を行います。
ここでのポイントは、『現地調査に向けてポジティブなことが見つけれるか』になります。

 ・グーグルマップ→近隣環境の確認
 ・見える賃貸経営→賃貸需要の確認
 ・市区町村ホームページ→人口及び世帯数増減の確認

この調査で、ある程度の感触を得てから次のステップに進みます。この時点で、あまり良い情報やポジティブなことが見つからない場合は、この段階で終了してしまうことも多々あります。効率よく進めて行くためには必要なマインドです。
gaijinonnnanoko

ステップ2 現地調査

現地調査のポイントは前回も少し触れましたが、実際に普段私が行っている流れを紹介します。

①現地最寄り駅到着→②該当物件まで歩く→③現地物件調査→④周辺環境調査→
⑤近隣の仲介業者(不動産屋)のヒアリング調査(最低3件)

ステップ1で調査した内容が、『絵に描いた餅』ではないかを確認していきます。
そのためには『歩くこと』が必要不可欠です。実際に歩いて周辺環境を見て、聞いて、感じて見ることが、この後の賃貸経営に絶対に活かされるのです。

 「グーグルマップで見るより、この公園は遊具が多くて子どもに人気があるな」
 「こんな路地のアパートでも、満室なんだ」
 「交通量多いから、駐車場あると有利だな」

などなど、色々とアンテナを立てて歩くことで『五感』をフル回転させます。
そして、必ずメモを取ってください。どんな些細なことでも構いません。このメモが、後々自分自身を助けることになります。

そして、もう一つのポイントである『仲介業者へのヒアリング調査』ですが、これについては次回詳しく書いてみたいと思います。

<著者プロフィール>
真木寿人。ファイナンシャルアカデミー認定講師。「不動産投資の学校」にて教壇に立つ。2013年より不動産投資を開始し、現在5棟の物件のオーナー。東京出身ながら地方物件の不動産投資に積極的。

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