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リフォーム会社の選び方

reform

修繕費が不動産投資の成否を握る

私は、東京に7棟の不動産を所有し、すべて自主管理で経営しております。
自主管理で不動産経営をおこなっていく場合、リフォーム会社の選定という大仕事があります。
不動産経営の3大経費は、税金、金利、修繕費です。 この3大経費をどう自発的にコントロールするかが肝となりますが、修繕費のコントロールは、大家が最も管理できうる費用なのです。

利益の公式は、

「売上 ー 経費 = 利益」

売り上げが一定で、経費を抑えられればその分、利益が増えます。その利益を、リフォームなどのバリューアップに再投資して、入居者の満足度を高め、退去を減らし、空室を無くし、安定経営を行うことが肝要です。
私はこれまでいろいろと失敗を繰り返し、紆余曲折の末、リフォーム会社を1社選定しました。
いまは、相見積もりはほとんど出さずに、この会社に任せています。ただし、ここの段階に行きつくまでは、相見積もりは絶対必要です。価格、内容、仕上がりは、会社によって大きく変わってきます。
通常、管理会社経由のリフォームの見積もりは、管理会社の手数料が2〜3割乗っています。いわば、管理会社にとって利益が取れるリフォーム内容になっています。

見積もりを取ってみると……

自主管理の場合は、いわずもがな、オーナーが主体となって行います。
選定過程においての、私の基準を経験則に則って下記します。結構重要です。

  • 代々行っている会社で職人が多い会社 
    職人が多いということは、➡外注が少ない ➡低コスト且つ、技術の蓄積があり高品質になる。
  • 見積もり項目が詳細、明確である。(一式いくらとかざくっとした感じではない)
  • 地元密着の会社である 

    地元密着ということは、➡手抜きができない(悪評が立つと経営が成り立たないので) & 近い故なにかあったらすぐに駆けつけてくれる ➡入居者満足につながる ➡ テナントリテンション(長期入居維持)につながる。

管理会社にお願いしているオーナーでも、他人任せにせず、主体的にリフォームに取り組むことは不動産安定経営において重要と考えます。

<著者プロフィール>
小林ヒロシ(ママチャリ大家)。元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。
著書に「自主管理で年4000万円稼ぐマンション管理術」(洋泉社)がある。

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