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自主管理のメリット・デメリット

マンション

こんにちは。ママチャリ大家こと、小林ヒロシです。

私は東京都内の自宅5キロ圏内にアパート・マンションを7棟、コインパーキング2ヶ所、月極駐車場5ヶ所を保有し、年間約4千万円の賃貸収入があります。以前はサラリーマンとして働いていましたが、2011年の7月に退職し、独立しました。

晴れて専業大家となり、現在は保有する全ての物件を自転車(ママチャリ)で回りながら、自主管理しています。そうです、私は特定の管理会社を決めていません。

皆さんの中にも自主管理にするか管理委託にするか悩む方もいるとは思います。私自身の自主管理の経験を通して、どういった管理方法が自分にとって最適かを判断いただく参考にしていただけますと幸いです!

まずは、経験したからこそわかる「自主管理のメリット・デメリット」についてお話しします。

自主管理のメリット3つ

では、メリットについて挙げてみましょう。

1. 大家としてのノウハウが蓄積される
2. 多くの不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
3. 金銭的デメリット(管理料)がかからない

自主管理は大変ですが、もちろんメリットもあります!

1については、自主管理だと大家が主体となって全ての業務を行わなければなりません。通常は管理会社が処理してくれるような細かい雑務も自分で処理しますので、知識や経験値がアップします。

2については、管理会社経由ではなく、直接様々な不動産会社に依頼ができるということです。個人として多くの不動産仲介会社に依頼をすることで、客付けの裾野が広がります。

3は、言葉の通りです。家賃収入の5%前後が管理料の平均ですが、自主管理を行う場合は、管理会社に支払うお金はゼロで済みます。

では、自主管理のデメリットは何でしょうか?

自主管理のデメリット3つ

メリットと同様にデメリットもそれぞれ挙げてみましょう。

1.入居者から大家に直接クレームが入る
2.退去立ち合い、敷金精算など煩わしい業務が増える
3.判断することが多くなり、時間が取られる

1については、「設備が故障した!」「雨漏りしている!」など、通常は管理会社に届くはずのクレームや修繕依頼などが直接大家に入ります。すぐに駆けつけないといけないこともありますし、夜間に連絡が来ることもたまにあります。

2については、本来であれば管理会社が担当してくれる敷金精算はもちろん、滞納催促など直接交渉しなければなりません。収益に関わることなので、クレーム対応以上に神経を尖らせる必要があります。メンタル・タフネスが要求されます。

3については、細かいところまで全ての判断を自分で行い、責任を負うということです。入居者の決定やリフォームの会社の選定・発注内容まで、最終決定が求められます。

管理会社を決めずに自主管理で不動産経営していくことは、それなりの覚悟が必要でしょう。交渉ごとが苦手だったり、色々と判断することが苦手だったりする人は、自主管理経営には向かないかもしれません。人それぞれの投資スタイルがあると思います。ぜひご自分に合う管理方法を検討してみてくださいね。

<筆者プロフィール>
小林ヒロシ(ママチャリ大家)。元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。
著書に「自主管理で年4000万円稼ぐマンション管理術」(洋泉社)がある。

 

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