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マイホームか賃貸かを見極める「200倍の法則」とは?

マイホームは買うべきか、ずっと賃貸でいくべきなのか。

これは、誰もが一度は考える至上命題といえるのではないだろうか。しかし、ここに対する明確な答えを出すことは非常に難しい。なぜなら、これから先、何年生きるのか、将来の住宅価格や金利がどう変動するかは誰にも分からないし、何より、「マイホーム」というものに見出す価値は人それぞれ異なるからだ。しかし、マイホームを購入価格から捉えた時に、「購入したほうがお得なマイホーム」というのは存在する。これを探すための指標といえるのが「200倍の法則」だ。

「200倍の法則」とは?

「200倍の法則」とは、不動産の価格を、その物件に賃貸で住んだ場合(もしくは貸した場合)の賃料と比較して、購入したほうがお得かどうかを判断するものだ。マンションの購入価格が、家賃の200倍以内であれば、その物件は購入したほうがお得となり、200倍以上であれば、借りたほうがお得ということになる。

例えば、4,500万円のマンションを購入しようと考えたとする。このマンションの家賃相場が20万円だったとした場合に、20万円×200倍=4,000万円なので、4,500万円という価格は少し高い。購入するよりも借りたほうが合理的な物件ということになる。 マイホームを購入するときは、投資用として購入するのではないから、「利回り」と言われてもぴんとこないかもしれない。しかし、いずれ賃貸に出したり、売却することになったときに損をしないためには、「利回り」という指標からも購入価格が妥当なのかどうかを確認しておきたいところだ。「利回り」については、ぜひ『物件選びの基本指標、「表面利回り」と「実質利回り」』の記事も参考にしてほしい。

新築物件は家賃相場の300倍程度で売りに出されていることが多い

したがって、購入したほうがお得な物件はそうそう簡単には見つからないかもしれない。誤解がないように伝えておくと、だからといって、その物件を購入してはいけないという話ではない。大切なのは、「それでもこの物件に住みたいから購入する」という場合には、価格としては決してお得とはいえないけれど、「この物件に住む」「この物件の所有者になる」というライフスタイルや心理的な満足度に価値を見出しているのだということを自覚する、ということだ。
さらに、仮に賃貸に出したり、売却したりする際に決して有利な状況ではないということを心得たうえで、無理のない返済プランで購入するということも重要といえる。 購入時点では一生住む心意気であったとしても、その先の人生にどんな転機が待ち受けているかは誰にもわからない。「200倍の法則」をマイホーム購入の際の踏み絵として上手に活用したい。

人生に数千万円の差がつく、30年後の資産価値

マイホームを購入するときに気になる2大指標、それが「物件価格」と「住宅ローンの返済額」だ。欲しいと思っている物件が5,000万円、毎月の住宅ローンの返済が15万円、といった数値を目の当たりにすると、「もう少し郊外でもいいから4,000万円ぐらいに物件価格は抑えたい」「住宅ローンの返済は現在の家賃より安くしたい」などと、できるだけ少なくできないかを考えるのが多くの人に共通する思考だ。 マイホームは人生最大ともいえる大きな買い物であるし、毎月の住宅ローンの返済額は家計にダイレクトに影響してくる。したがってこれはある意味当然の心理ともいえる。 しかし実は、もうひとつ忘れてはならない指標がある。それが「資産価値」だ。不動産においては、購入価格=資産価値ではない。

例えば、新築物件には、いわゆる「新築プレミアム」が乗っているので、実際の資産価値は物件価格よりも大幅に低いのが一般的だ。中古物件の場合も、新築物件ほどの乖離はないものの、やはり購入価格=資産価値ではないことには変わりがない。ましてや中古物件の場合には、売り手と買い手の相互の状況で価格が決まる。中古物件を購入する際には、「自分の予算感よりも安い」ということで満足するのではなく、その物件の資産価値を把握したうえで価格交渉を行おう。

肝ともいえるのが「将来の資産価値」

さらに、肝ともいえるのが「将来の資産価値」だ。それも、できれば20年後、30年後の資産価値についてシミュレーションしたうえで、購入の際の判断材料としたい。なぜなら、例えば同じ東京都内であっても、エリアによって、不動産の値上がり率や値下がり率が大きく異なるからだ。例えば、人気の高いエリアで30年後に20%値上がりしたとする。反面、人気に陰りがあるエリアでは30年後に20%値下がりしたとする。

この場合、人気の高いエリアでの購入価格が5,000万円、人気に陰りがあるエリアでの購入価格が4,000万円の中古物件を購入するとする。それぞれ頭金1割、金利1.5%の30年ローンを組んでいた場合の30年後はどうなるだろうか。
人気の高いエリアを購入した場合の支払い金額は、おおよそ頭金500万円+住宅ローン返済総額5,591万円の6,091万円となる。これに対して、資産価値は5,000万円×120%であるから6,000万円。単純計算ではあるが、30年間での住宅コストは約409万円となる。 これに対し、人気に陰りがあるエリアの場合はどうだろうか。支払い金額は、おおよそ頭金400万円+住宅ローン返済総額4,473万円の4,873万円となる。当然、支払い総額は物件価格が安い分だけ少なく済むが、これに対して、資産価値は4,000万円×80%なので3,200万円。30年間での住宅コストは約1,673万円となる。 これら2つの違いは住宅コストだけではない。最終的に売却したほうにも、片方には6,000万円の資産価値があり、もう片方には3,200万円しかないということだ。ここにも2,800万円の差が出ることになる。 もちろん、30年後の資産価値を見極めるのは簡単なことではない。しかし、購入の際にこうした「将来の資産価値」に対する意識があるのとないのとでは、物件の捉え方が大きく異なってくるということを知っておきたい。

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