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マイホームは消費税増税前に買うべき?買わざるべき?

  2014年4月から2段階で予定されている消費税増税。これを受けて「マイホームを購入するなら消費税増税前に」という声がにわかに高まってきているようだ。マイホームは多くの人にとって「人生最大の大きな買い物」だ。それゆえに、消費税増税が与える影響も小さくない。

消費税増税がマイホーム購入に与える影響

 もとより土地の売買は消費税非課税だが、建物はダイレクトに消費税増税の影響を受ける。仮に建物価格が3,000万円だとすると、消費税率が5%から8%へと引き上げになることで3,000円×3%=90万円の支払い増になるわけだ。

 支払い額に100万円近い違いが出てくるとなると、「買うなら増税前に」と気持ちが逸るのもわからなくはないが、なにしろ「人生最大の買い物」である。買い急ぐあまりに納得のいかない物件を契約してしまったり、資金計画が不完全なままに購入に踏み切ったりしてしまうと、ライフプランやマネープランに与えるダメージも人生最大になってしまいかねない。

そこでいま一度立ち止まって考えたいのが、マイホームの「本当の買いどき」だ。

マイホームの「本当の買いどき」

 マイホームの買いどきを見極めるポイントは3つある。

 1つ目が「ライフステージ」だ。“不動産”という字面が象徴しているように、マイホームはとかく流動性が低い。購入後に転勤になった、子どもが大きくなって手狭になった、老親の介護のために実家に戻らなければならなくなったといった理由で手放さざるを得なくなっても、思うように売却できるとは限らないのがマイホームだ。今後のライフプランが不確定な段階で購入すると、後々マイホームが足かせになって身動きが取れなくなる可能性も出てきかねない。

 もしもライフプランはまだ流動的だがマイホームが欲しいというのであれば、都心で購入するなら一戸建てよりマンション、一人暮らしやディンクス向けの物件を購入するなら徹底的に駅近にこだわるなど、賃貸需要や出口戦略をしっかり考慮したうえで選ぶのがポイントといえる。

 2つ目が「自己資金の貯まり具合」である。金融機関や物件によってはまとまった自己資金がなくてもマイホームを購入することができるが、自己資金が少なければその分、借り入れ金額は増える。結果、総返済額も膨らんでしまう。それでもローン返済をしながら住み続ける分にはまだよいが、先の例のように何らかの事情で手放すことになった場合に、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうという問題が発生しかねない。資金効率という意味でも、後々の選択肢を狭めないという意味でも、購入時点でどのぐらい自己資金を入れられるかは重要だ。目安として、新築マンションであれば頭金として物件価格の2割、諸費用として1割、合計3割を準備できると理想的だ。

 そして3つ目が、金利動向や住宅ローン減税の有無といった「経済環境」だ。我々がマイホームの「買いどき」を考えるとき、ともすると“金利が低いから”“消費税が増税になるから”“物件価格が下がっているから”といった外部要因ばかりに意識を向けてしまいがちだが、言ってみればこれらは「買いどき」を決定づける要素のひとつに過ぎないということである。ただし、悩ましいことに、この外部要因が資金計画に与える影響は小さくない。

 5,000万円の物件を金利1.5%の35年ローン(元利均等返済)を組み、購入するケースで考えてみよう。頭金が500万円の場合、総返済額は約6,287万円だが、もし頭金が2倍の1,000万円用意できれば、総返済額は約6,144万円と約143万円圧縮できる。

 しかし、このプラス500万円の頭金を蓄える間に金利が0.5%上昇して2.0%になったとしたら、たとえ頭金を1,000万円用意できたとしても、総返済額は約6,565万円と、約278万円も膨らんでしまうのだ。自己資金が貯まるのを待っている間に金利が上昇してしまった、というのでは元も子もない。そこに消費税の増税も加わると泣きっ面に蜂、ということになる。

 言うまでもなく、ライフステージや自己資金の貯まり具合といった個々の環境が整ったときに、経済環境も追い風であれば、間違いなくそれが最強の「買いどき」だ。

 しかし、すべての買いどきがすっきり揃うといった幸運はなかなかない。経済の動向や家計としっかり向き合い、シミュレーションを繰り返しながら自分にとってのベストなタイミングを見極めていきたい。

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