クラブリッチ・サクセス日記（ブログ）でおなじみの不動産マニア・束田光陽が、
マニアックなまでのリフォーム・テクニックを暴露いたします。
激安物件＆激安リフォームで利回り20％物件を作ろう！
私があの部屋に初めて出会ったとき、途方にくれました。価格450万円で売り出されていた33㎡のマンションの1室、その室内には雑然としたガラクタがちらかり、完全なスケルトン状態。一方、私の自己資金は物件価格の6割にも満たないばかりか、リフォーム経験はゼロ。この部屋を人が住めるように改装することができるのか。そもそも、この物件を購入することができるのか。それすらおぼつかない状態でした。
・・・・それから5ヵ月後、この物件は毎月85,000円の家賃を私のポケットにもたらしてくれる、表面利回り25％、実質利回り21％超という高利回り物件となりました。いまどき競売物件でもなかなか手に入れることの出来ない高利回り物件ではないかと、自負しています。
もちろん、土地が手元に残る「土地付き1棟ものアパート」と違って、私の購入したマンションの1室（区分所有）は将来的に見れば後に残るものはなく、その意味ではかりそめの高利回りに過ぎないかもしれません。ただ、残るものが何もないからこそ、所有している間の高利回りは必須条件であると私は思うのです。そして何よりも、低額のマンション（区分所有）を買い、これをリフォームして賃貸に出すことによって、「兼業大家さん」にとっての必須の知識といえる、物件選定～買い付け申し込み～ローン契約～契約・残代金決済～リフォーム～賃貸付け・家賃徴収 と言った一連の流れすべてを、少ない自己資金の中で学ぶことができます。いわば「大家さん業のビジネススクール（MBA）」と言えるような貴重な学習体験を得ることができるのです。
今回、このような小額不動産投資の世界を少しでも身近に感じていただけるよう、私が行ったマンション2室分のリフォーム事例を元に、格安でリフォーム部材を仕入れ、無駄のない施工を依頼し、費用対効果の優れたリフォームを行うノウハウを公開させていただきたいと思います。私はこの方法を実践することによって、プロが「200万円はかかる」と言っていたリフォーム費用を130万円程度に抑えつつも、利回り21％超となる賃貸付けが可能な、魅力的な部屋作りを行うことができました。
当日はノウハウと言えるものはすべて公開し、受講料の数倍、数十倍もの見返りを得ることの出来るアイデアを皆さんに持ち帰っていただきたいと思います。この方法を実践するか、しないか。後は、皆さん次第です。
| 講師：束田 光陽（つかだ こうよう）
サラリーマン 兼業大家さん
1976年、京都府生まれ。28歳。都内の大学を卒業後、化学メーカーの工場に勤務。2002年、「金持ち父さん貧乏父さん」「金持ち父さんのキャッシュフロー101」との出会いをきっかけに、（株）クラビスに転職。2003年12月、27歳で初めての不動産物件（区分所有2室）を取得。2004年2月、ヤフーオークションで取得したスケルトン物件をリフォームによって再生し、実質利回り20％超の賃貸付けを成功させる。その後、試行錯誤を続けながら、現在4室の区分所有（マンション）を所有する。これまでに投資した自己資金は約900万円、借り入れ総額は約3000万円、毎月の「税引き前」家賃収入は19万2千円。
日々更新中のブログ（日記）で不動産投資の状況をリアルタイム公開中です。 |
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| 脅威の「利回り21％」マンションは、こうして生まれた・・・・ | ◆購入前の状態（2004年1月撮影）
（想定利回り：？％）
物件価格 4,500,000円
当時の自己資金 2,500,000円
購入できる可能性 0％?
この物件から家賃を得られる可能性 0％?
| ◆購入後の状態（2004年6月）
（想定利回り：21.24％）
リフォーム費込み総コスト 4,075,828円
そのうち自己資金 2,875,828円
ある月の家賃収入 85,000円
表面利回り 25.04％
実質利回り 21.24％
※所得税・減価償却費は含んでおりません。
※礼金・敷金は含んでおりません。 | |
| ・・・・「低額リフォーム」その一例・・・・ | ◆リフォーム前の状態（2004年5月撮影）
・室内の貴重なスペースを給湯器が占め、洗面台がない状態。
・給湯器の交換には、25万円がかかると業者に言われた。 | ◆リフォーム後の状態（2004年7月）
・5,000円の中古給湯器をヤフーオークションで購入し、室外に設置してもらう。
・26,400円の洗面台をヤフーオークションで購入し、空いたスペースに設置。 | |
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| ■セミナー内容 （150min.） |
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| | 鉄則その一．まず安く買うことを考えよう。
● 200万円安く買った実例
● 80万円安く買った実例
● 「安く買う」ための条件とは何か？
鉄則その二．安く資金調達することを考えよう。
● リフォーム費用だからこそ安く借りる
鉄則その三．安く仕入れ、施工することを考えよう。
● ヤフーオークションをフル活用する、その活用方法
● あと数万円をどうやって安く上げるか
● 「自分で施工する」はなぜナンセンスか？
● 安いリフォーム業者の見つけ方、見分け方
鉄則その四．1円でも高く貸すことを考えよう。
● 借りる人は何を見て借りるのか
● 賃貸業者は何を見て仲介するのか
● 運＝LUCKの正体とは何か
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