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不動産投資の仕組みを知ろう

2019年4月23日更新

不動産投資の仕組みを知ろう

不動産投資の仕組みを知ろう

不動産投資で成功するためには、不動産投資全体の仕組みを理解している必要があります。なかには勢いや勘だけで不動産投資を始めて成功する人もいますが、そのような運のよい人はほんの一握りです。失敗すると、投資した自分の財産を失うばかりか、銀行からの借入金という借金を背負うことにもなりかねません。

今回は、不動産投資の失敗リスクをできるだけ抑えられるように、不動産投資の基本的な仕組みについて解説します。

不動産投資は購入した不動産投資物件の賃貸収入を得ること

不動産投資で儲ける方法は色々ありますが、「収益物件を購入し、月々の家賃収入を積み上げて黒字を目指す」ことが不動産投資のベーシックな考えです。

月々○万円の家賃収入を数十年積み重ねて黒字を目指すのが不動産投資

まずは賃貸物件のオーナーになり、入居者を募って月々の家賃収入をもらうことでお金を稼ぐことを目指します。

第一歩として、収益の上がる物件を購入する必要があります。購入となるとかなりの金額になるため、全額自己資金で支払う人は少ないと思われます。だいたいの場合は、銀行で不動産投資のための融資ローンを組んで物件を購入することになります。数百万円から数千万円の借り入れをした状態からスタートするので、物件選びに失敗すると、ローンの返済の重圧がのしかかってくることになるのです。

物件そのものは、適切なメンテナンスをしていれば数十年は賃貸運用し続けることが可能です。家賃5万円で6戸のアパートであっても、年間360万の家賃収入を20年間得られ続けることができれば、収入は7,200万円です。メンテナンス費用やローン返済など支出する費用も考慮しなければ正確な数字は出せませんが、3,000万円のローンで物件を購入して運用できれば、十分な利益を出せるでしょう。

また、仮にローンを完済するまでは赤字があったとしても、一旦ローンを完済したら家賃収入のほとんどが利益になります。

管理会社に依頼すれば不労所得を得ることも難しくない

不動産のオーナーになると、住宅設備のインフラ問題や入居者からの問い合わせに対応する必要があります。ただ、不動産投資以外に会社員などの仕事をしている場合、入居者からの問い合わせにすべて自分で対応するのは困難です。入居者からの問い合わせ等を代行してくれる管理会社と契約しておけば、自分の時間はある程度確保しつつ家賃収入を得ることができます。
長く保有することが前提になっていて、管理の手間も軽減できる不動産投資なら、仕事をしながら不労所得を増やすことも夢ではありません。

数十年運用できる不動産投資は年金の代わりとして頼りになる

安定した利益を出す不動産投資物件は、老後の年金がわりになるのもメリットの1つです。不動産は、よい入居者とよい物件に巡り会えれば数十年間利益を出しつづけることができます。年金の受給年齢が高齢化している現代の日本で老後の生活をしていくためには、働けなくなっても利益を生んでくれる収入源が必要です。定年になって仕事を退職しても、不動産投資で毎月固定収入を得ていれば、安心して老後の生活を送ることができるでしょう。

黒字を出すために必要なのは「損する物件」を見抜く目を養うこと

不動産投資の成否は、物件選びで概ね決まります。損する物件を見抜ける目を養えば、その分投資の失敗を回避できる可能性を高められるでしょう。

「不動産のメンテナンス費用」や「売却時にかかる費用」の確保も大切

マンションや一戸建てなどの不動産は、定期的にメンテナンスをする必要があります。外壁などはおおよそ10年、水回りの設備が大体15年で寿命を迎えると言われます。区分マンションの場合は毎月の修繕積立費などを支払うことで、メンテナンスに備えます。一棟オーナーの場合は、毎月の家賃収入から少しずつ修繕用の費用を積み立てておくことが大切です。

メンテナンスを怠ると、不動産の劣化が進んで住みづらくなり、入居者が不満で出ていってしまったり、新しい入居者を募集してもなかなか見つからなくなったりしてしまいます。不動産投資は、入居者がいないと家賃収入もゼロになるので、住まいとしての機能性を維持するために長期的な投資計画を立てましょう。

また、不動産投資の出口についても触れておきます。

長い間賃貸物件として運用した不動産や思ったより利益を出せなかった物件を処分する場合、解体するなら解体費用が発生しますし、売却する場合でも仲介手数料や税金などが発生します。「不動産を処分するまでにかかる費用」を考慮した上で利益の出そうな物件を選ぶことが、不動産投資の失敗を避けるコツです。

不動産投資の仕組みを知って投資に失敗するリスクに対処しよう

基本的な不動産投資の仕組みを知っていれば、投資に失敗するリスクに対処することができます。ただ、書籍や独学のみで実践的な知識を身につけるのは難しいです。忙しい生活の合間を縫って不動産投資の仕組みを学ぶ場合は、セミナーなどの利用も考えてみましょう。

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