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不動産投資で賢く節税する方法

2019年4月23日更新

不動産投資で賢く節税する方法

不動産投資で賢く節税する方法

「サラリーマン大家さん」などの言葉に代表されるように、不動産投資は会社員の副業として注目を浴びています。その理由のひとつとして、高い節税効果があげられます。

不動産投資における賃貸収入などの不動産所得は「総合課税」として扱われます。この課税の場合、本業の給与所得などと合算して課税対象の所得額が決定されます。

さらに不動産投資の場合、設備維持や購入物件までの交通費など不動産投資を行うために支払った費用が経費として計上が可能です。そのため、上手に経費計上することで、所得が増えているにもかかわらず、帳簿における所得を減らすことで、税金を減らすことが可能なのです。
今回は不動産投資における節税について解説します。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で節税できる税金は、所得税や住民税、相続税などがあります。
それぞれの節税ポイントについて説明します。

所得税が還付される

不動産所得に赤字が出ている場合、確定申告を行うことで本業の給与から引かれていた所得税が還付されます。

個人の相続税は資産評価額を引き下げられる

個人の相続税の場合、不動産資産を相続することで、資産にかかる税金を資産評価額の3分の1くらいまで引き下げることが出来ます。例えば3億円の物件であれば、1億円が相続税評価額として試算されるため、現金で相続するよりもはるかに高い節税効果となるのです。

不動産投資で発生する税金は「不動産取得税」「登録免許税」「固定資産税」「都市計画税」「譲渡税」

不動産投資には多くの税金が発生します。
不動産の購入時には、「不動産取得税」「登録免許税」が発生し、所有時には「固定資産税」と「都市計画税」が発生し、売却時には「譲渡所得税」などが発生します。

購入時は「不動産取得税」「登録免許税」に加えて消費税もかかる

不動産取得税は不動産を取得した時に、登録免許税は取得した不動産を登記する時に必要となります。
また、購入時には当然消費税も課税されますが、この消費税は「建物」の部分にのみかかります。土地の場合は、消費税は発生しません。これは、「土地は消費するものではないので、土地の部分に消費税はかからない」という考え方に基づいています。そのため不動産にかかる消費税は建物部分のみになります。

不動産は所有しているだけだとお金がかかるため運用することが大切

不動産は所有しているだけで、「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。さらにマンションの場合は、『管理費』や『修繕積立金』も発生します。そのため、賃料などの収入でそれら税金の支出を上回る運用をする必要があります。極端な言い方をすれば、不動産はただそのままにしていては、利益を生み出さないどころか、出費だけがかさんでいきます。

譲渡所得税は取得時よりも高値で売れた場合に発生

不動産売却時に発生する譲渡所得税ですが、取得時より高値で売れた場合に税金が発生します。

なお不動産の購入、所有、売却で発生する税金には特例措置があり、税率が軽減されることも多くあるので、知識として持っておくとよいです。

節税は良いこと?悪いこと?

一般的に金融機関は融資をする際に、赤字企業よりも黒字企業を好みます。
黒字額が多ければ多いほど、融資可能金額も増えていきます。
不動産投資を行う際、個人にとっては副業に過ぎないと考えがちですが、金融機関にとっては「不動産賃貸業」というビジネスに対する融資として捉えます。節税のために赤字続きの投資家よりも、黒字が大きく、納税を多くしている投資家を好む傾向にあります。
物件を増やしたいときには積極的に納税、手元に利益を残したいときはしっかり節税、と戦略的に使い分けていくことが大切です。
特に、投資を始めたばかりの間は無理のない範囲内で納税額を増やしていきましょう。

不動産投資はキャッシュバランスを考えた長期的な節税対策をする

不動産投資の本来の目的は、効果的な資産形成の一手法です。目先の節税だけにとらわれてしまうと、長い目で見た場合では、節税以上に大きな損失や資産毀損が生まれるケースも考えられます。不動産投資において重要なのは、投資によって、資産額増益をはかることです。そのためには、キャッシュバランスを考慮した長期的な節税対策が必要です。
もし不動産投資を節税対策としてはじめようとしている人がいれば、ご自身の状況に応じてどんな節税対策ができるのかは、専門家に相談しながら、しっかり検討しましょう。
また不動産投資を始めるにあたっての講座やセミナーに参加することも有効な手段です。大切な資産を扱う分野なので慎重に取り組むことをおすすめします。

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