生活コストの中でかなり大きなシェアを占める住宅コスト。マイホームと投資用不動産ならどちらを先にを買うべきでしょうか？
将来不安を消すために賢い選択はどちらなのか？ということについて解説します。
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購入時シミュレーション
では実際にAさんとBさんの事例で考えていきたいと思います。
Aさんは夢のマイホームを購入したいと思っています。Bさんは先に投資用物件を購入して収入を増やしたいと思っています。AさんとBさんは現在の状況は全く同じです。家賃10万円の都心の1DKに住んでいるとします。AさんもBさんも年収は400万円です。家賃は10万円なので、年間にすると120万円です。貯金は300万円、これもBさんは同じです。
このAさんが探してきたマイホームの物件です。3000万円で2LDKの物件、頭金300万円、ローン2700万円で買うことができます。この物件を買うとすると、ローンの返済が月10万円、1年間120万円となります。ということは、月10万円の家に住んでいるため、同じ月10万円づつ払っていけば、もっと広くキレイなマイホームにすることが出来るのです。しかも資産にもなります。収支の面では、年収400万円からローン返済120万円をひくので、280万円が手元に残ります。
次に、投資用不動産を買いたいBさん。購入前は先ほどのAさんと同じ状況で、買った不動産もAさんと同じとします。ただ違うのは、不動産を人に貸すという点です。この不動産は月20万円で人に貸すことができました。月20万円ということは1年間で240万円の家賃が入ってくることになります。ただAさんと同じくローンを組んでいますので、ローン返済が120万円発生します。240万円入ってきて、120万円払っているということは、120万円が手元に残ります。Bさんは元々の家に住み続けているので、家賃120万円を払っています。家賃120万円は、不動産を貸して得た120万円で払うことが出来るので、年収400万がそのまま収入になります。
ということは、AさんとBさんの、収支の観点だけで考えるとBさんにメリットがあるといえます。
1~20年後の差
Aさんはマイホームを、Bさんは投資用不動産を手に入れました。1年後、Aさんは投資用不動産がほしい！Bさんはマイホームがほしい！！と思いました。では、実際にこの先どうなるかを考えていきましょう。
同じ家を買ったAさんとBさんですが、まずは家計における収支から見ていきます。Aさんは、400万円からローン返済120万円をひくので、280万円になります。一方のBさんは、400万円から家賃120万円をひきます。しかし家賃収入120万円のプラスがあるため、差し引きで400万円になります。この時点で、年120万円、20年で2,400万円もAさんとBさんで差が出ます。
投資用不動産がほしいAさんと、マイホームがほしいBさんが、銀行にローンを借りに行ったとします。その際に大事になるのが、銀行が判断する収入がいくらになるかという点です。Aさんは400万円からローン返済120万円をひくので、280万円です。Bさんは400万円から、銀行は家賃120万円を加味し、520万円です。
この結果、Aさんは収支が低すぎて、投資用不動産のローンを借りることができませんでした。しかし、Bさんは家賃収入で得た120万円も加味した520万円の判断になるので、マイホームのローンも借りることができました。つまり、経済的信用という観点で判断する、年240万円も差が出るということなんです。
マイホームを手に入れたAさんと投資用不動産を手に入れたBさんでしたが、1年後Aさんは投資用不動産をほしいと思っていたものの、収入が低いと判断されてしまい、ローンを借りることができず買うことができませんでした。しかし、Bさんは経済的信用が高かったので、ローンを借りることができ、マイホームも買うことができました。AさんとBさんでこのような人生の分岐が訪れたのです。
さらにまとめると、Bさんは投資用不動産とマイホーム両方を手に入れることができて、20年後には2400万円もAさんと収入差が出るということになります。
まとめ
20年後の生活の不安を消すなら、収入が得られる投資用不動産を先に買い、その収入を武器に社会的信用を得てからマイホームを購入するのがおすすめです。
