「持ち家は資産になるからおトク」「賃貸は、気軽に住み替えができるのがいいところ。でも老後も賃料を払い続けるのはどうなのか・・・」どんな人でも一度は考えたり、比較をしたことはあるのではないでしょうか。
この記事では、賢い選択をするための4つの判断基準と比較のポイントを解説します。
30歳代後半の持ち家比率が、下がっている？
総務省統計局の調べによると、30歳代後半の持ち家比率は、バブル以前の1983年には60%だったのですが、2013年には46%と減少しています。一方で全世帯平均の持ち家比率は、1983年には62%、2013年には62％とあまり変化はありません。では、なぜかつてと比べて、30歳代後半の持ち家比率が下がっているのでしょうか。
理由は3点ほど考えられます。
一つ目は「若年層の持ち家取得が難しくなっていること」です。
背景としては「非正規雇用者の増加などでサラリーマンの平均年収が下がっていること」「未婚化や晩婚化」「出産年齢の上昇」などの影響で、30歳代後半ではマイホームを購入することが難しくなっていることです。
二つ目は「持ち家は必要がない」と考える人が増えたことです。
日本は戦後に住宅不足が続き、世帯数の増加に対応するために多くの住宅をつくり続けてきました。しかし、現在は親の実家があったり、賃貸物件を選択する人も増え、いわば家余りの状態となっているのです。
三つ目は「賃貸で満足できる」と考える人が増えたことです。
モノ消費からコト消費へ、所有からシェアへ、といった時代の変化で、車も家もあえて持たないという価値観が広がってきているのです。
しかし、あらためて「本当に持たなくていいのか」と考えてみると、「そうは言っても、人生で一度くらいは持ち家を持った方がいいのではないか」と心の中で迷っている人も多いのではないでしょうか。
まずは持ち家と賃貸の金額面を比較してみます。
持ち家の場合、仮に3000万円のマイホームを30年の住宅ローン（固定金利1.5%）で返済したとすると、毎月10.3万円の支払いとなります。賃貸で同じレベルの部屋を探したら、毎月11万円の部屋が借りられます。こうした金額比較だけを見ても、寿命次第の部分もあり結局どっちがトクかは一概には判断できません。
次に、それぞれのメリット・デメリットをあげてみます。
持ち家は資産になる、住宅ローン控除を受けられる、などの「数字・物理面」でのメリットもあれば、仕事のモチベーションになる、リフォームが自由にできる、などの個人の「感覚・心理面」のメリットもあります。この「感覚」が混ざっていることで、比較がより難しくなっているのかもしれません。しかしこれらの「感覚」も、お金に換算することができるのです。
持ち家？賃貸？対決 その１ 持ち家は資産になるからおトク？
賃貸は、家賃をどれほど払い続けても、決して自分のものにはなりません。一方で持ち家は、資産になる点でおトクに感じます。しかし多くの場合は住宅ローンを組むため、何千万円という借金を背負うことが負担と考える人もいます。全国の持ち家購入額の平均値は3,149万円、全国の借入金額平均値は2,480万円です。首都圏の新築マンションに絞ると、購入平均額は4,379万円、借入平均値は3,231万円となります。いくら持ち家が資産になるといっても、住宅ローンがあるなら資産から負債を差し引いた「純資産」を心配する人もいるかもしれません。
では「資産になる」とは、どういうことなのかを掘り下げて考えていきます。資産とは、売ればお金に替わるモノのことです。
具体的には、預貯金に株や債券、保険の解約返戻金などの金融資産と、車や不動産や宝石といった実物資産が該当します。これらの資産は市場の動向や個々人の価値感によって変化するため、同じ持ち家であっても30年後に資産になる家と、資産にならない家があります。建物の構造やメンテナンスの頻度、といった個別物件ごとのの要素もありますが、今回は「立地」による資産価値の見極めに着目しました。
東京都の資産価値が保てる街・保てない街ランキングを使い、30年後の資産価値の保全率を比較していきます。武蔵小山エリアでは新築時の69%の保全率であるのに対し、町田エリアでは新築時の36％となります。
さらに具体的に、30年間の実質的な住居費で比較していきます。例えば資産価値の高いエリアで、購入時に3000万円の物件Aが30年後に2500万円の資産価値があるとします。30年間の実質の住居費としては500万円かかっていることになります。一方で資産価値の低いエリアでは、購入時に3000万円の物件が30年後に800万円の価値になるとします。その場合、30年間の実質の住居費は2200万円となり、両者を比較すると30年間で1700万円もの差となるのです。
同じ持ち家であっても、資産価値が保てる家と保てない家があるため、30年後に資産価値の残る物件、エリア選びをすることが、持ち家を選択する上での鍵となります。
持ち家？賃貸？対決 その2 賃貸はライフスタイルに合わせられる！
賃貸は、ライフスタイルに合わせて気軽に引っ越しができることが大きな魅力です。具体的に数字で比べてみます。仮に持ち家で3000万円のマイホームを30年の住宅ローンで購入した場合、支払い総額は3,728万円になります。賃貸でライフスタイルにあわせて、物件の広さや立地を図の様に変えた場合では、30年間の支払い総額は3,480万円になります。30年間では248万円の差になる計算です。
また、持ち家のデメリットである「隣人と揉めた場合が面倒」という点についても、賃貸では、引っ越しするだけなので柔軟に対応できます。持ち家では、売却するにしても賃貸に出すにしても、時間も費用もかかってしまいます。持ち家を売却し再度購入する際の費用は、物件や状況によっても変わりますがおよそ500万円程度と想定しておく必要があります。賃貸であれば別の賃貸物件に引越しをするのに50万円もあれば足りる場合が多いでしょう。前編では、「資産価値」と「柔軟性」を切り口から比較してみましたが、いかがでしたか。後編では、「所有欲」と「老後」という判断基準を見ていきます。
マイホームの購入についてもっと知りたい人におすすめの無料セミナーを開催しています。
下記ボタンよりお申し込みください。
