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2016年9月28日更新

「不動産投資」と「レバレッジド・バイアウト」

ママチャリ大家こと、小林ヒロシです。
ちょっと難しい話をします。
レバレッジド・バイアウト(leveraged buyout, LBO)とは、企業買収(M&A)の一種であり、LBOと略されてます。
この手法は、借り入れによって自己資金を上回る価値を持っている企業を買収し、その買収した企業の利益によって、借入(負債)を返済して、新たな価値を作り出していくことです。
日本のたばこメーカーである「JT」、携帯電話などを扱う「ソフトバンク」などは、この手法によって業容を急拡大してきました。以前、新聞でも大きく取り上げられましたね。
この手法は、借り入れの金利が低いほど、キャッシュフローを生み出し、効果大です。
マイナス金利の影響もあり、低金利で借り入れ可能な今の日本では、正に有効な手法と言えるでしょう。
 

少ない自己資金で大きな投資効果をあげるには

レバレッジド・バイアウト(LBO)のレバレッジとは、日本語でいう梃子(てこ)のことで、少ない力で大きな効果を生むことを表現しています。
このLBOですが、実は不動産経営のビジネスモデルそのものなのですよね。
キャッシュフロー(CF)を生み出す不動産を銀行からの借入金にて購入して、新たな価値を創造して、そのCFにて借入金を返済していき、最終的に完済して自分のものにしていく。
借入を起こし不動産経営をされている方は、世界的に有力で効果的な「レバレッジド・バイアウト」という手法を取り入れていると言っても過言ではないですね。
この手法のデメリットは、有利子負債で行うため、①金利が上昇した場合、②購入した企業(不動産)が思うような利益を上げない場合、CFが急激に悪化します。
このリスクを回避するためには、①日頃から返済原資であるキャッシュを温存しておく、②企業(不動産)の価値向上に努めることです。
「借金は悪」という固定観念に囚われている間に、ライバルはドンドン成長しちゃってます。
「良い借金」は、どんどんするべきだと私は考えます。
 

この記事のライター

小林ヒロシ

"元サラリーマンの専業大家。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。
独自の自主管理のノウハウをまとめた初めての著書『満室経営したければ自主管理をしなさい~ママチャリ大家の不動産投資術』(仮題)を、洋泉社から2016年11月に発売予定。"

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