建物管理の大事さ

築40年物件の管理

私が最初に探し始めた物件は「超都心・オーナーチェンジのワンルーム物件・築古」という条件のものだ。

初心者の私にとって空室は最も避けたいリスクだったため、立地を最重要視した。となると、自ずと手の届く予算の物件は築30年~40年の物件となる。
個人的な嗜好としても、築浅で「真っ直ぐ、四角く、しゅっと建てました」的な味気のない建物より、築古の物件は建て方もさまざまなな個性があり、見に行く楽しさが増すのだ。

この年代の物件をいくつか見に行くと、管理によって物件の印象が大きく変わることに気がつく。必要なお手入れが施された40年選手と、放置プレイの40年選手の見た目は全く違うのだ。
ちなみに40年選手で格安のワンルーム物件は、まあだいたいええ塩梅にくたびれていることが多い。ワンルームだけではなく、分譲ファミリーも混在しているような物件だと、組合がきちんと管理を良好に保っている傾向がある。

遠目では見栄えが良いが…

とある日、こんなことがあった。早稲田~落合エリアの物件を集中的に見に行った時の1物件だ。
その物件は落合駅から5分ほど歩いた大きな国道の高台にある10階建ての物件だった。ワンルームとファミリータイプ混在のマンションだった。管理費や修繕積立費が安かったのだが、戸数が多いゆえの負担軽減メリットだろうと図面を見た時は思っていた。
駅から国道に曲がると、数十メートル手前からその物件は見えた。建物全体が丸みを帯びた造りで、白亜調でヨーロピアンテイストだ。ベランダも斜めで気が利いていることに加え、おそらく共用部の廊下であろう風通し用の窓は真円だった。 「素敵じゃないのー」と熟女のココロの昭和レトロビンテージ愛が雄叫びを上げた。
見るからに隣の建物との敷地にも余裕がある。そう、この年代の土地がまだ豊富にあった時に建築された物件は敷地面積も広く、エントランスもゆったり設計。螺旋階段があったり、など非常に贅沢かつ凝った作りの建物が多いのだ。
その物件もそんな凝った造りに加え、高台にスクっとそびえる様は、まるで落合駅前の密集戸建てさん達を見下ろす勝ち組のような風格を放っていた。
「いいぞ、いいぞ~」と小鼻を膨らませながらその物件に辿り着き、私は愕然とした。その場で顔文字のガッカリのような体勢にならんばかりの勢いだった。
(こういうやつ→ _| ̄|○ ガクッ )

とにかく「汚い」のだ。 素敵な小上がりの石段は端が欠損して台無し、ポストは旧式の銀製のもので堂々と面積の80%は錆びている。掲示板には茶色く日焼けした「ゴミの日」ポスター、ゴミ捨て場も自転車置場も荒れ放題。エレベーターも狭く古く汚い上に、開く際にゴミが詰まっているのが「ズザザー」というおっさんのイビキのような音を上げている。
もうここまで来ると「どうだ!」と誇らしい態度に思えるばかりの汚さだった。

維持費が適切なのかどうか

「なるほどー。あの管理費と修繕積立費の安さの結果はこういうことか」と私は納得した。 建物は生き物。日々の掃除のようなお手入れ(=管理)と、定期的な抜本的な修繕(=大規模修繕)をしてあげないと、どんどん朽ちていく。とかくこの建物のように建築当初は思想やコンセプトがあったにも関わらず、必要なメンテナンスをしていないばかりにこんな姿になる物件に出会うと、本当に残念だ。タイムスリップして当時の組合なりにハードに説教をぶちかましたい衝動にかられる。
せっかくアイドル並のポテンシャルを持ってこの世に生まれた女子が、親の手入れが悪いばかりに肌はガサガサでカビ臭いボロ雑巾のようなお召し物を着て、思春期を迎えてしまうようなものだ。

これまでは利回りという数字を意識しすぎて「管理費!?安かろう、良かろう」と物件検索をしていたが、今後は必要なお手入れの費用を各部屋が負担しているかどうか、もきちんと見ようと思った。
「生みの親より育ての親か・・・」と、高田馬場の栄通りでホッピー(ハッピーアワー特典の)を流し込みながら、何だか頓珍漢に私は独りごちた。

著者プロフィール
マツコ(44)♀

某大手企業に22年間勤務。年収や貯蓄は多いが、資産運用はド素人というお局OL。
今後の人生を考えた時に会社員以外の道も模索したいと決意し、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールに参加。
2018年8月より齢43歳にて、よちよち歩きで不動産活動デビュー。急ピッチで物件を買い進め、半年強で区分4件・アパート2棟のオーナーになる。
方法として正解かどうかは全く保証できませんが、不動産投資活動の実態やリアルをややネチっこく伝えていきます。

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