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story16 毎月の家賃収入でキャツシュフローを実感

さて、僕が最初に買った660万円のワンルームマンションは、毎月7万円の家賃を生み出している。資産が生んでくれるその7万円のお金が「不労所得」ということになる。出ていくものは修繕費や管理費、税金などで、これらが支出に当たる。


全額自己資金の660万円で買ったとしても、それは物件の値段であって、それ以外にさまざまなコストがかかる。仲介手数料や不動産取得税、それに登記費用や印紙費用などだ。通常、不動産を買う場合、5%から10%のコストがかかり、僕が買った660万円の物件では総額700万円ほどかかった。


単純計算では月の収入が7万円で年間84万円だが、それがまるまる自分の手元に残るというわけではない。不動産会社に管理を委託し、毎月の修繕積立金や、毎年かかる固定資産税などの負担もある。それに所得税や法人税などの税金負担も大きい。実際には50万円くらいが毎年手元に残る金額だ。
当時の僕には、毎月7万円が入ってきたり、コストを差し引いても年間50万円ほどが手元に残ったりすることはとても魅力的に思えた。銀行に660万円を預けたとしても、そんなに金利がつくなんてあり得ない。


不動産投資の勉強をして、頭でわかっていたつもりの「キャッシュフロー」、つまりは毎月生まれる7万円のありがたさも経験を通してよりいっそう理解が深まった。
経験をしないと見えないものがある。たとえばいま、100棟の物件をもっている人も1棟目があった。その1棟目の経験が、次の投資、さらに次の投資へと役立っているのだ。


資産を増やそうとする不動産投資では、「キャッシュフロー」と「資産価値の見極め」、それに「経験を買う」ということが大事だと思う。何よりも当時の僕には「経験を買いたい」という意欲が強かった。僕は、物件を売却して利益を上げようという発想は持っていない。その考え方も星さん譲りだ。
「不動産投資がうまくいっていると、より大きな事業にチャレンジができる。事業のほかに不動産で安定したキャッシュフローがあるわけだから、多少のリスクを負うこともできるだろう」


これは星さんの弁だが、不動産投資が事業を拡大するうえでの担保になるというわけだ。
だから物件の売却益よりも、将来にわたる安定したキャッシュフローを重要視したい。
そのためには毎月の現金の流れが第一優先となる。
僕は当初から、1件だけの不動産投資で終わらせるつもりはなくて、もっとたくさんの物件を買いたい、もっとキャッシュフローを大きくしたいという思いがあった。



超重要、 ROIとレバレッジ

そして、僕が次に探し当てたのが1000万円の東京23区内にある木造の一棟建てアパートだった。
これも全額自己資金でまかなった。家賃が月に10万円、年間収入120万円が見込める物件だ。これの利回りは12%。


ある日、僕は2件目の不動産を購入したことを、ちょっと誇らしい気持ちで星さんに告げた。すると、こんな質問が返ってきた。
「2件の不動産を現金で買ったとは。すばらしいね。でも、自分の出したお金を回収できるのは何年後だい?」
「え―と、それは……」
考えてもみなかった。投資したお金はいつになったら回収できるんだろう?
僕は、何年で回収できるか、しばらく考えてみた。


諸費用を入れて700万円を使った最初の物件。これは毎月7万円の家賃収入を生み出している。でも諸々のコストがかかって、実際に手元に残るのは50万円くらいだ。
「最初の物件では700万円を払って、毎年50万円くらい戻ってくるので、え―と、回収するには14年かかる計算です」
しかし、その計算が成り立つにはずっと満室の状態で家賃が下がらず、想定以上の修繕費がかからないことが前提条件となる。


ということは、空室が出たり、そのほかのトラブルがあったりした場合は、15年以上、いや20年くらいかかつてしまうのかもしれない。
星さんは僕の答えを聞いて、こう問いかけた。
「自分の出したお金が14年後に戻ってくる投資はいい投資だと思うかい?」
「そう言われちゃうと……自信がなくなります」
僕なりに勉強して、たくさん悩みながら考えて実践した投資だ。利回り10%以上を得られるし、かなりいい物件だと自負していた。
なのに、お金の流れだけを考えてみると、14年間は自分の出した700万円から毎年50万円ずつもらっているだけ……果たして、本当にいい投資といえるのか。だんだん不安になつてきた。


「ハハハ。泉くん。まあ、気を取り直して」
僕は知らずに眉間にしわを寄せ、思いつめた顔をしていたようだ。
「ROIって知っているかい7」
「アールオーアイ?? なんですか、それ。初めて聞きます」
そこで、星さんはROIについてレクチャーしてくれた。
ROIとは「Return on Investment」の頭文字をとったもので、日本語でいうと「投資利益率」。自分の出したお金に対して、どのくらいのリターンがあったかを表す数値だ。
最初の僕の不動産投資は、700万円のお金が1年で50万円のリターンを生むので、
ROIは7.1%となる(50万円÷700万円×100)。


7.1%という数値は、銀行に預金したときの金利よりはずっといい。でも物件を買ってしまったら、元手の700万円分をすぐに現金化することはできない。それに買った物件を売却しようとしても同じ額で売れるかどうかもわからない。
物件価格が下がったり、空室が出たり、家賃滞納、地震や火災などのリスクも抱えている。そのうえでこの7%というリターンは高いのだろうか……。
〈毎月7万円の家賃があるのはすごくうれしかったけど、あんまり高いリターンじやないのかも……〉


僕は、自分の迷いを振り切るかのように、星さんに念押しをした。
「でも、投資をするのに一番大切なのはキャッシュフローですよね?」
キャッシュフローが重要なのは、不動産投資の勉強や、会社経営をしていくうえで理解しつつあった。手元にお金を残すことや、現金を生み出す力がないとどんどんやりくりが大変になっていくことは実感している。


「そう、一番大切なのはキャッシュフローだよ。だから、泉くんが物件を全額自己資金で買って、確実に手元にお金を残そうとする姿勢は正しい。ただし、いつまでも自己資金に頼っているのでは投資を飛躍させることはできない。次に大切なのはROIなんだよ」
ROIが重要なことはなんとなくわかった。でも、どうしたらROIを高められるのかまではわからない。そのためには手取りの家賃収入を増やすか、自己資金を減らさないといけないわけだが……。


実は、そのころ僕は一つのジレンマを抱えていた。
もっとたくさんの物件を買いたい。
でも、このまま手持ちの資金を使っていては、すぐにお金がなくなってしまう。
そうしたら不動産を買えなくなってしまう。
だから、購入時の自己資金を減らすという考え方は正しいと思う。特に僕のように、もっと不動産投資を拡大したいという人間にとっては――。


考えにふけっていた僕は、次に星さんからこんな質問を受けた。
「じゃあ今度は、レバレッジという言葉を知っているかい?これは投資をするうえで、すべての答えになるよ」
「レバレッジですか?」
この言葉も初めて聞く言葉だ。星さんはレバレッジについてこんな説明をしてくれた。


「レバレッジ」とは「てこ」を指す言葉だ。小さな力で大きな岩を動かす「てこ」のように、小さな力を何倍もの大きさに変換してしまう装置、それを総称して「レバレッジ」と呼んでいる。
レバレッジを利用することを「レバレッジをかける」といい、投資の世界では通常「他人のお金を使い投資を行うこと」を指している。
「レバレッジを上手に使える人が、投資の世界では成功するよ」
その言葉を聞いて僕は、レバレッジとROIの関係に考えをめぐらせた。
他人のお金を借りて投資をできたら、当然、自己資金は減らせるわけだ。
僕が「レバレッジ」を経験するのは、それから半年後のことになる。



3件目の物件購入で初融資

僕は2件目の物件を買ってから半年後、そろそろ3件目の物件を買うつもりでいた。
初めは1000万円くらいの物件を探し、全額を自己資金でまかなおうと考えていた。
でも、ある日、星さんからこんなことを言われた。
「今度はもうちょっと大きいのを買うと面白いよ」
「でも、僕にはそんな大きい物件を買うお金はありませんよ」
「だったら、銀行から借りればいいじやないか」


それから僕は、星さんのいう「もうちょっと大きい」物件を探して、3000万円の木造アパート一棟を見つけてきた。
〈でも、僕なんかに銀行がお金を貸してくれるのかな〉
それまで僕には融資を受けるノウハウはない。
それどころか自分は銀行から借り入れができない立場にあると思い込んでいた。


というのも27歳のころに、東京・白金に建つマンションの一室を4000万円ほどで買おうと考えた。
これは自宅用に考えた物件だ。
都心に近いわりに閑静で緑も豊かだし場所がとても気に入った。
見晴らしもすばらしい。
本気で買うつもりで五つの銀行に住宅ローンを申し込んだ。


でも結果は、すべての銀行から断わられた。
「独立してまだ間もないから」といった理由だった。
しかし、「今度は違う」というのが星さんの弁だ。
起業した事業はうまくいっているし、しかも自己資金で買った二つの不動産を持っていて、家賃収入がある。
「だから銀行の信用がついて、借り入れが可能だよ。ダメで元々じゃないか、銀行に行こう。」
そう説得され、半ばムリヤリに銀行へ連れて行かれた。


でもその結果、僕は3件目の物件から、銀行による融資を受けることができた!
不動産投資の面でも、星さんは明らかに僕の意識を変えてくれた。
自己資金(頭金)ゼロ、あるいは頭金をそれほど使わず、あとは銀行からの融資を受けることで大きなリターンを得る方法を教えてもらった。
「レバレッジ効果」によって大きなリターンを生むという考え方を僕は初体験したのだ。



ROI(利益回収率)60%の意味

僕は、3件目として3000万円もする不動産(千葉県内の木造アパートー棟)を、全額銀行からの融資によって購入することができた。
物件価格の3000万円は全額融資を受けたのだが、諸費用の200万円は自己資金を投じた。
毎月35万円の家賃収入に対して、15年ローンの返済と諸費用などで毎月25万円が出て、10万円が手元に残る。
200万円の自己資金を出した僕は、年間120万円のリターンを得ることができる。


ROIでいうと60%という数値になる(年間の手取り家賃収入120万円÷自己資金200万円×100)。
年間で回収される利益は、自己資金の60%に相当するというわけだ。
自己資金は2年弱で回収できる。
つまり、最初に出した自己資金は、2年経たないうちに取り戻せて、また再投資に使えるようになるのだ。


「キャッシュフロー」に加えて、「ROI」の考え方も体感して理解することができた。
3件目の投資によって僕は、投資回収に14年はかかる渋谷のマンションを購入したときとは、明らかに異なる投資のスタンスを覚えた。
融資を受けられた大きな理由は、銀行に連れて行ってくれた星さんに、銀行からの強い信用があったからだ。
僕は星さんに心からお礼を述べた。
「星さん、ありがとうございます!おかげでいい物件を手に入れることができました」
「おめでとう。これで泉くんはレバレッジを経験することができたわけだ。きっと『器』が広がったと思うよ」
「え?そんなこと、ないと思います……」


僕は、自己資金で購入するという従来のスタイルを変えて、借金をして物件を買った。
でも内心は、「そんな大きな借金を抱えてしまってどうしよう」とおじけづいてもいたのだ。
「人は1億円というお金を想像できないと、1億円の収入もしくは現金を得ることはできないものだよ」
その言葉を聞いて、僕ははたと「器」の意味に気づいた。
きっとお金や投資に対する考え方のキャパシティーが大きくなっているということなのだろう。
〈そうか、僕の器は広がった気がする〉
そのときの僕には、1億円という金額がなんとなく想像できた。
〈がんばれば、僕にも1億円の物件が買えるかもしれない!〉


以降、僕は「レバレッジ」と「大きくなった器」を使って、アパートやマンション、ビルなどの物件を買い進めるようになった。
僕は不動産投資を始めた年に、区分所有のワンルームマンションと木造一戸建てを立て続けに購入した。
2件合わせた価格は1700万円くらいだ。
それが2年後には都合6件、3億円を超える不動産を保有できるようになった。
それからさらに5年経って、今では15億円を超える不動産を持っている。


つまり、「お金を生み出す不動産=資産」として15億円を持っているということだ。自己資金でまかなった2件の不動産だけだったなら、経費・税金のことを抜きにして、月に17万円の収入があるだけだった。
それが15億円もの不動産をもつようになると、月に1600万円以上の家賃が入ってきて、返済が800万円くらいになる。
そうすると管理費や修繕費などの経費を引いても毎月500万円以上のお金が手元に残ることになる。


つまり、レバレッジ効果を使うことによって何百万ものお金が手元に残るのだ。
これが「資産」が生んでくれるお金、いってみれば「不労所得」である。
投資で最初に必要なのは、勇気を持って一歩を踏み出せるかどうかだろう(もちろん、勉強したりリサーチしたりする努力も必要だが)。
僕は、最初の物件を購入するのに購入代金の660万円を手渡したとき、本当に手が震えた。
契約書にサインするときでさえ、信じられないくらいの汗をかいたのを覚えている。
それくらい怖かったのだ。
でも最初に思い切ることができたからこそ、月に何百万円もの家賃収入を得られる今があるのだと思っている。


無知であればあるほど怖い不動産投資

僕は、不動産投資には実行力と級密な計画性、取り組みが必要で、それが準備できていないうちは手を出してはいけないことを学んだ。
星さんからは、かつてこう言われたことがある。
「チャンスはどこにでもあるけど、準備ができていなければつかむことはできないよ」


そこで僕はこれまでの仕事を続けながら不動産のポータルサイトを立ち上げ、勉強を始めることにした。
「どんな準備にも学びが必要で、学びは知識と考えから生まれる」
そして、「学びには行動も必要だ」とは星さんの弁だ。
つまり、自分で得た知識を元に、考えぬくことで人は成長する。ゼロから考えて知っていく。


その結果、どんなことがあっても、学んだ知識を元にいい対処方法を考え出す能力が生まれてくる。
学びによって人は変われる。
「努力して学んだ人間は、あるとき自分の変化に気づくものだ。それでさらに努力をするようになるんだよ」


そうして、人は成長していくのだと、星さんは教えてくれた。
学びの意志があるところにしか、道は開かないということだ。
数年前の僕は、不動産の知識をまるで持ち合わせていなかった。たとえば、すでに語ったように、不動産の「利回り」という言葉さえ知らなかった。借金をすること自体がすべて悪いことだと思っていた。


銀行から融資を引き、レバレッジをかけて3件目、4件目と不動産投資をくり返すようになると、僕はだんだんと精神的に楽になってきた。それでもまだ心の奥には少しだけ怖さが残っていた。
おじけづいた気持ちを克服できたのは、自分でも不動産について勉強をしたこともあるが、星さんをはじめ、ファイナンシャルアカデミーの講座で実際に不動産投資をして成功している人たちの生の話を何度も聞いて学んだからだった。


無知であればあるほど不動産投資は怖い。
知識があればあるほど不動産投資のリスクは限りなくゼロに近づいていく。
そのことを僕は成功者の経験を通じて知ることができた。

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著者プロフィール
泉 正人

日本初の商標登録サイトを立ち上げた後、自らの経験から金融経済教育の必要性を感じ、2002年にファイナンシャルアカデミーを創立、代表に就任。身近な生活のお金から、会計、経済、資産運用に至るまで、独自の体系的なカリキュラムを構築。東京・大阪・ニューヨークでスクール運営を行い、義務教育で教わらない「お金の教養」を伝えることを通じ、より多くの人に真に豊かでゆとりある人生を送ってもらうための金融経済教育の定着を目指している。

『お金原論』(東洋経済新報社)、『お金の教養』(大和書房)、『仕組み仕事術』(ディスカヴァー・トゥエンティワン)など著書は30冊累計130万部を超え、韓国、台湾、中国で翻訳版も発売されている。 ファイナンシャルアカデミーグループ代表、 株式会社FLOC代表取締役、 一般社団法人金融学習協会理事長。


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