住宅ローンと不動産投資の融資の、決定的な違い。

マイホームを購入するとき、多くの人が利用することになる住宅ローン。金利や月々の返済額のイメージも気になるところですが、それ以前に「融資が通るのか」が気になるという人も多いのではないでしょうか。

「もしかしたら、住宅ローンの融資が通らないかも」と心配になる要因は様々です。例えば、年齢。晩婚化によって住宅ローンの平均利用年齢は、年々上昇する傾向にありますが、歳を重ねるほど「この年齢で住宅ローンを組むのは遅いのではないか」「完済年齢が定年後になってしまうから、審査が通らないのではないか」といった不安がよぎります。

一方で、年齢が若いうちに住宅ローンを組む場合は、年収が気になるかもしれません。一般的に、住宅ローンの借入可能額は年収の7〜10倍と言われており、家計バランスを考えると年収の5〜6倍程度で組むのが目安とされています。一方で近年、都市部を中心に住宅価格は急激に上がっています。こうしたことから、「自分の年収では、希望金額の融資は通らないのではないか」「自分の年収や雇用形態では、そもそも融資が通らないのではないか」という不安を抱く人は少なくないはずです。

ローン審査の世界では、このような「融資を受ける人」の年齢や年収などによって審査することを「人物評価」と呼びます。年齢や年収に加えて、勤め先、勤続年数、金融資産、他の借入の状況、家族構成などの「属性」をもとに、融資を通しても大丈夫な人なのか、いくらまでなら問題なく返済できそうかといったことを審査するわけです。

さて、ここまではマイホーム購入の話をしましたが、投資用の不動産を購入する場合の融資はどうでしょうか。

不動産投資においても、多くの人がアパートローンなどの融資を利用して購入しているわけですが、このように聞くと「住宅ローンの融資でさえ通るかどうか自信がないのに、不動産投資の融資なんてさらにハードルが高そう」「すでに住宅ローンを組んでしまっているから、これ以上の融資は難しそう」と思うかもしれません。

しかし、住宅ローンと不動産投資の融資には「決定的に異なる点」があります。それが「人物評価」で多くが決まる住宅ローンと異なり、不動産投資の融資では「物件評価」がかなり重視されるということ。

「物件評価」とは、購入する物件の資産価値や収益から見た価値を評価すること。どのエリアの物件なのか、土地の価値がどのくらいあるのか、建物の築年数はどれくらいなのか、どのような建物構造なのかといった情報をもとに金融機関が評価をしていきます。

実際に「人物評価」と「物件評価」のどちらをどのくらい重視するかは金融機関によっても異なります。しかし、審査の多くの部分が「人物評価」である住宅ローンと比べて、「物件評価」が圧倒的に融資の可否に影響するのが不動産投資。収入がそれほど高くない会社員であっても、1億円、3億円、5億円…といった物件を買っている人がいるのは、「物件評価」が重視されているからに他ならないのです。

ここまで読んでいただいて、「不動産投資は融資が通らないから無理とあきらめていたけれど、もしかすると…？」と思った皆さん。そうです。「人物評価」に自信がない人でも、住宅ローンの審査がなかなか通らなかったという人でも、不動産投資の融資をあきらめる必要はありません。各金融機関が求める条件を知り、戦略的に審査と向き合っていけば、融資を勝ち取れる可能性は十分にあります。

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住宅ローンと不動産投資の融資は、同じ融資でも様々な面で違いがあります。これを気に不動産投資の融資について正確な知識を得て、不動産投資の世界に飛び込むきっかけにしてみてはいかがでしょうか。

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