3分でわかる！新築ワンルームマンション投資の本質

＜質問＞　不動産会社から新築ワンルームマンションを勧められています。月々1万円ほどマイナスはあるのですが、将来の年金代わりになるといわれているので購入しようかと思っています・・・

＜回答＞　購入を検討されているのですね。新築ワンルームマンションはとてもきれいですし、不動産業者の営業マンもセールスの達人です。話を聞いていると何だかとても良い投資のように思えてきますよね。借金を返し終わって将来の年金代わりになると言われれば、「買ったほうが得かもしれない！」このように考えてもおかしくはありません。しかし、一度立ち止まって、自分にとって最適な投資なのか冷静に判断しましょう。

▶︎なぜならば、新築ワンルームマンションを購入してしまうことで、あなたにとってデメリットがメリットを大きく上回ってしまうケースがあるからです。

では、新築ワンルームマンションを購入した場合に起こりうるデメリットについてお伝えします。

▶︎①資産価値が下落しやすい。

まずは資産価値が下落しやすいということがあげられます。マンションは購入した途端に新築から中古になります。中古マンションになったという事実、ただそれだけで価格が10〜20%も下落することが多くあるのです。

嘘みたいな話ですがこれが事実なのです。

これは一体なぜでしょうか。それは新築マンションには本来の価値以外の部分が価格に上乗せされているからです。

それが何かと言うと、マンションを売るための広告費や人件費、不動産会社の利益などがです。つまり、購入した瞬間にこの上乗せ分の価格は無価値となるわけですから資産価値が下落してしまうというわけです。

こうなると資産価値よりも、ローンの借入金額の方が高くなってしまい、売るに売れないというような事態となってしまうかもしれません。

▶︎②新築プレミアムがなくなり家賃が下落する

次に家賃についてです。新築のマンションであれば、高い家賃設定とすることもできますが、入居者がずっと住み続けてくれる保証はありません。例えば5年後に退去となり、あらためて入居者を募集する際に新築と同じ家賃設定では借り手がつかないことに気づくはずです。質問者さんは最初から1万円のマイナス収支になっていますから、時間が経過するにつれて、2万、3万と持ち出す金額が増えていってしまう可能性を想定しましょう。

▶︎③マイホームのローンが使えなくなる可能性がある。

今回の対象物件を購入後にマイホームを購入したいと考えた場合、住宅ローンを利用すると思いますが、実は新築ワンルームマンションを買っていることで住宅ローンが使えなくなることがあるのです。

そもそもなぜ銀行はお金を貸してくれるのでしょうか。それはあなたの「信用」を見ているのです。例えば、年収が高かったり、資産を多くもっていれば、銀行はもし何かあっても「そこから返してもらえる」と考え、貸しやすくなります。逆に借金で資産がマイナスの人であればどうでしょうか。銀行の立場になれば、何かあった時に回収する方法がなくなります。つまりは融資はしづらいということになります。

この問題の本質は何かというと、①の「資産価値の下落」が大きく関係しています。例えば、新築ワンルームマンションを3,000万円で買ったとします。その瞬間に資産価値が20%下がったとして2,400万円です。しかしながら借り入れ金額は変わりません。3,000万円のままです。つまり、600万円の信用毀損がされているということとなります。

銀行の目線からすれば、資産がない状態で600万円借金をしているのと同じですから、マイホームを購入したいと思った時に貸してくれないということが起こり得るのです。

いかがででしょうか。大きなデメリット3つのことについてお伝えしました。

▶︎以上のことを踏まえると、新築ワンルームマンション投資で私たち購入者が大きなリターンを得ることはかなり難しいと言えます。

そればかりか、家賃が下落し、月々の手出しが増える→資産価値が低くなり、売るに売れない→信用毀損することでローンが組めないという負のスパイラルに陥る可能性もあります。このリスクをしっかりと把握したうえでどのようにすべきかを決めていきましょう。