3分でわかる！入居者トラブルを回避する方法

＜質問＞　投資物件に問題のある入居者がいると、家賃滞納をされたり設備を壊されるようなことがあると聞きました。どのようにすれば問題のある入居者を回避することができるでしょうか。

＜回答＞　不労所得生活を夢見て希望の不動産投資物件を購入したのはよいものの、大きな問題を起こす入居者がいる場合は要注意です。問題を起こす入居者がいると、共用部の物を破損させてしまったり、周囲の住民とトラブルを起こしてしまうことがあります。結果として退去者が出てしまい、赤字経営になんてことにもなりかねません。

このような状況となると投資として失敗する可能性が高くなりますので、非常に重要な問題なのです。それでは、どのようにすれば問題となる入居者を避けることができるのかを確認していきましょう。

投資物件には、まだ入居者がついておらず購入後に賃貸募集をする空室の物件と、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件がありますが、オーナーチェンジ物件の場合はどのような入居者なのか詳しく知ることはできないため、ひょっとしたら問題となる入居者がいるかもしれません。

では、オーナーチェンジ物件では防ぐ手段が全くないのかというとそんなことはありません。

しっかりと「現地調査」を行うことで、リスクを減らすことができるのです。

▶︎現地で調査する項目
・共有スペース（廊下など）に荷物がおいてある。
・大音量で音楽が流れている。
・ゴミの分別がされていないなど、ルールが守られていない。
・自転車やバイクの置き場所を守っていない。

問題となる入居者がいる場合は何かしらの違和感があるものです。ですから現地調査の時にアンテナを張って上記のような項目に当てはまらないかをチェックしましょう。もし、何か当てはまる場合は不動産会社にヒアリングを行ってください。その結果、トラブルが起こる可能性が高ければ、購入を見送ることも視野にいれる必要があります。

▶︎空室の物件の場合
空室であれば、入居者を決めるのは自分ですのである程度予防線をはることができます。例えば、外国人、水商売関係の人、ペットを買っている人、楽器を使用する人などはトラブルの可能性があるので注意する必要があるでしょう。人を差別するようなことがあってはいけませんが、不動産オーナーとして、他の入居者や近隣の住民などに考慮しなければなりません。ある程度は希望の条件にあった入居者を選ぶ必要があるといえます。

入居者を適正に判断した後は、滞納保証の利用を検討しておきましょう。入居後に家賃滞納や夜逃げなどのトラブルがあった際に保険がカバーしてくれます。また、入居者の自殺などで事故物件となれば、次に賃貸するときに苦労しますし、売却価格にも影響がでてきます。このような場合にも保険を適用することができますので、導入を検討してみましょう。

いかがでしたでしょうか。問題となる入居者について確認してきました。不動産投資は他の投資よりも「人的リスク」が高い投資手法となります。しかし、不動産投資のリスクやトラブルは対策を講じやすいといえます。大家さんとして、リスクやトラブルにどのようなものがあるかを知り、その対策としてどのような手段が考えられるのかなど、リスクやトラブルに備えておくことが、不動産投資を成功させる大切な姿勢であると言えるでしょう。