資産運用において自身スタイルを確立し、投資を成功させている人の人物像に迫る【お金最強軍団シリーズ】。
第二弾は、投資について学べる学校・ファイナンシャルアカデミーで講師を務める城山さん。「不動産投資スクール」「満室経営ゼミ」で教壇に立つ人気講師です。
普段はメーカー系企業に勤務するサラリーマンであり、3児の父でもある城山さん。家族をポジティブに巻き込みながら不動産投資を拡大させ、年間家賃収入は2,600万円を超えています。
家を出れば仕事があり、家に帰れば父としての役目が…。そんな四六時中大忙しの中で、どのように不動産投資に取り組んでいるのでしょうか？

通勤時間もしくは朝活で不動産業者の対応

マネラボ編集部：　自由に使える時間がかなり限られていると思いますが、普段はどのように投資活動をおこなっているのでしょうか？
城山さん：　日中は本業に時間を取られてしまうので、通勤時の移動時間を使ってスマートフォンで作業することが多いです。私が所有する物件は自主管理が主なため、リフォーム業者さんや仲介会社からのメール連絡も日常的に届きます。中には移動時間での対応が難しい時もありますので、その場合は「朝活」をしています。
マネラボ編集部：　朝活、ですか？
城山さん：　はい。朝は一時間ほど早く起床して、不動産関連のメール対応をするんです。あとは本業とは別に、ファイナンシャルアカデミーでの不動産投資のスクールの講師の仕事もあるので、その事前準備にあてる時もありますね。
本業が終わって帰宅してからは、3人の小さい子どもがいるので、家族との時間に使います。メリハリをつけないと本末転倒ですから、一日の時間の使い方はバランスを取って、しっかり家族との時間を確保するように気をつけています。

限られた時間で収益物件を見つける「検索条件」とは

マネラボ編集部：　通勤時間中は、どんな作業をしているのでしょうか？
城山さん：　収益物件を探していることが大半です。最近購入した一棟モノは、ほぼこの移動時間中に見つけて購入に至ってるんですよ。
検索の仕方ですが、主に「価格帯」「敷地面積」「エリア」を重視して探しています。
まず価格帯は、目標とするキャッシュフローを達成できる価格帯に設定しています。
今探しているのは、20万円／月のキャッシュフローを生み出す物件なので、これを達成できそうな価格帯設定は5,000万円以上・・・といった感じです。
また、私は積算評価を重視した投資をしていまして、なるべく土地面積は広いほうが積算評価が出やすいので、敷地面積は200㎡以上にしています。実際は400㎡とか500㎡以上あるとベターなんですけどね。
最後にエリアですが、これはなるべく広い範囲で見る様にしていて、かつお付き合いのある金融機関が融資対象にしているエリアで絞っています。今のところ、東京と神奈川全般で設定してます。
だいたいこのように絞って毎回チェックしていますが、大きな判断ポイントとなるのは「敷地面積」ですね。価格に対して敷地面積が広いと目に留まりますし、逆に価格が高いのに敷地面積が小さいと積算評価が期待できないので見送り、という感じです。

不動産投資への熱が途切れない理由

マネラボ編集部：　効率化のために色々工夫されていますが、そこまでして不動産投資を続けたいと思う熱は、どこからきているのでしょうか？
城山さん：　実は20代の頃に、勤務先の業績が落ち込み、大規模なリストラを経験しました。その時に「雇用に頼らずに自力で稼げるようになろう」と強い想いが芽生えたんです。これが不動産投資に取り組む原動力になっています。
不動産投資は、長期的な賃貸経営なんですよね。トラブルも含め、さまざまな事態が起こる可能性があります。長く継続していくためにも、「自分は何のために不動産投資をしているのか？」という根本の軸をしっかり持っておくのが大事ではないでしょうか。

▲城山さんの実際の不動産投資風景。所有するアパートの修繕の様子。

▲リフォームのビフォーアフター。不要な押入れを省き、開放的な空間に。

▲奥さんも不動産投資に参戦。ディスプレイを担当。

▲お子さんもパパを応援…？

2棟目の購入時に、今も大事にしている「ご縁」に出会う

マネラボ編集部：　これまでの不動産投資活動の中で、特に印象深かったエピソードはありますか？
城山さん：　2棟目に購入した一棟アパートの話です。購入時、仲介会社に空き部屋を見せてもらう話になっていたのですが、担当者の方が急に来れなりまして。「地元の管理会社に鍵の手配をしたので、自由に見て下さい」ということになったんです。
そして地元の管理会社の方が鍵を開けてくれたのですが、その人がとても面倒見の良い方で。「地元の信用金庫を斡旋してあげる」という話になり、トントン拍子に斡旋先で融資も決まって、アパートの購入に至りました！不動産投資のご縁を感じる印象的な出来事でしたね。ちなみに融資を斡旋してくれた地元の管理会社さんとは、今でも良いお付き合いをさせて頂いています！
マネラボ編集部：　成功している人は、こうしたご縁にも恵まれている気がします。
城山さん：　そうですね。不動産投資は人との繋がり、いわゆる「人脈」が勝負を左右します。そして人脈は、考え方が似ている人たちで形成されますから、自分自身がしっかりとしたポリシーを持って投資にのぞむことが大事ではないでしょうか。
また、不動産投資をする上で関わってくれるあらゆる人達への「感謝の気持ち」は、常に強く意識していきたいです。この管理会社さんとのご縁も、そうした思いがあったから巡ってきたんじゃないかな…と、私は思いたいですね（笑）
今後も収益物件を紹介してくれる不動産会社、所有後の運営をサポートしてくれる管理会社やリフォーム業者、そして不動産投資家の仲間をたくさん作り、ともにモチベーションを高く持って活動していきたいです！
マネラボ編集部：　城山さんのそばにいると、どんな時もブレずに楽しんで投資活動ができそうです。本日はありがとうございました！