金利がＣＦ（キャッシュフロー）に与える影響を考えよう。

問題です。
物件価格5,000万円で満室想定利回り10％の物件があるとします。
この物件を銀行からフルローンで金利4.5％の期間20年で融資を受けると、キャッシュフローはどのような計算になるでしょうか？
まず、この物件の想定家賃年収は500万円になります。そして銀行へ支払う年間返済額は5000万円の年利4.5%ですからローンの支払い総額は380万円となりますよね。
よって、キャッシュフロー（以下、CF)は、500万円ー380万円＝120万円（手残り）になります。月額にすると、10万円程度です。空き室が増えると、すぐにマイナスＣＦになりそうですね。でも、こういうのって、結構平均的な物件です。そして東京都内では、利回り10%の物件なんてそうそうないです。

銀行によって金利は変わる

さて、この物件の購入のための融資の提案ですが、他の銀行から、もっと低金利で融資を引けたらどうなるでしょう。
仮に、金利１％で、融資期間は同じく20年とすると、年間返済額280万円にぐっと下がります。よって、ＣＦ220万円（手残り）になりますね。金利4.5％と比べると年間100万円の差、20年間でなんと2,000万円の差になります。大きいですね。
何が、言いたいかといいますと、利回り10％の物件を購入できた！と喜んでいても、そのあとの対応いかんでは、満足なＣＦも得られない、マイナスの可能性もあるということです。そして、ファイナンシャルアレンジによって、ＣＦは大きく変わってくるということです。

利回りより、ＣＦを重視すべき理由

昨今、銀行から低金利で融資を受けられる可能性が非常に高いです。０％台も夢ではありません。利回りも重要な指標ですが、その利回りに対応する銀行金利をなるべく下げることに注力することも重要なのです。
ＣＦは、多ければ多いほど、手残りが増え、経営が安定します。再投資も可能となります。ＣＦを極大化できるように、あらゆる方策を立てましょう。