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2015年8月21日更新

ココが違う!「抵当権」と「根抵当権」

以前、登記簿謄本の読み方を解説した記事でも書いたが、登記簿謄本の権利部には「甲区」と「乙区」がある。
そして、「甲区」には所有権に関する登記事項が、「乙区」には所有権以外の権利に関する登記事項が記載されている。
この「乙区」に記載されている、所有権以外の権利の代表的なものが「抵当権」「根抵当権」だ。
「抵当権」と「根抵当権」
抵当権とは、端的に言えば、融資の際に金融機関が該当物件に対して設定する担保権のことだ。
金融機関にとっては、抵当権を設定することで、万が一返済が不可能な事態に陥った場合に、物件を競売にかけて債権が回収できるということになる。
もうひとつ、抵当権と並ぶ代表的な「乙区」の権利が根抵当権だ。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権と根抵当権の違いは、抵当権が特定の債権に対する担保として設定されるのに対し、根抵当権は不特定多数の債権を一括して担保するものとして設定されるということだ。
したがって、抵当権は対象となる債権(アパートローン)が完済になったら消滅するが、根抵当権はそのまま存続する。 このように書くと債務者にとっては圧倒的に抵当権のほうがよいようにも思えるが、根抵当権にも利点がある。それは、あらかじめ決めた極度額の範囲であれば、何度融資を受けても、完済してもその都度登記をする必要がなく、追加の融資も受けやすいという点だ。
ただし、実際のところ、根抵当権の優位性を活かして戦略的に物件を買い進めていけるのは不動産投資の上級者に限られる。あくまでも根抵当権ではなく抵当権を設定し、完済したら抵当権抹消登記をするというのが王道だ。抵当権がついていなければ他の物件を購入する際の共同担保として活用できる可能性も広がるだろう。
また、物件購入前に登記簿謄本を取り寄せ、内容をチェックするときにも抵当権と根抵当権では大きな違いがある。
抵当権の場合には、◯年◯月◯日に◯◯万円の融資を、金利◯%で受けたということが一目瞭然だが、根抵当権となるとそうはいかない。極度額が記載されているだけでは、その物件に対していくらの融資を受けたのかは不明瞭だ。したがって「残債は◯◯万円ぐらいのはずだから、◯◯万円で指値を入れてみよう」といった戦略がとりにくいということになる。 いずれにしても大切なのは、 抵当権と根抵当権の違いを理解し、購入前の情報としても、
物件購入を進めていくうえでも戦略的に付き合っていくということだ。

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