こんにちは。ファイナンシャルプランナーの資格を持つ新聞記者、はるちゃんです。
住宅金融支援機構は4月から、住宅ローン「フラット３５」の一部制度を変更します。不動産投資を行っていても、比較的融資が受けやすい住宅ローンとして知られていましたが、今回の制度改正で融資基準が厳しくなり、不動産投資をしながら自宅を購入することができなくなる可能性もありそうです。
フラット３５は、独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が協力して融資してくれる住宅ローンです。返済期間は最長35年で、長期の固定金利が最大の特徴となっています。変動金利だと、毎月の返済額が気になりますよね。もしも数万円も上がってしまったら、生活費に困ることもあり得ます。だからこそ、長期固定金利のフラット３５は、生活設計を立てやすいローンとしても知られていました。
自己居住物件用の住宅ローン 投資用は使用不可
フラット３５は「自己居住物件用」です。しかし、昨年は、一部業者が「投資用物件」を販売する際、購入者にフラット３５を利用させていたことが分かり、社会問題になりました。報道によると、業者が住民票を移すよう指示して、自分で住む家だと見せかけていたケースもあったそうです。投資用物件であることが発覚すれば、融資全額を一括して返済しなければなりません。今もまだ投資用物件にフラット３５の利用を勧める業者がいたら、要注意です。
ただし、すでに不動産投資を行っている人が自己居住物件を購入する場合、フラット３５を利用することは可能です。今回の制度改正の大きな柱としては、融資基準の一つである「総返済負担率」の算定方法が見直され、「不動産投資をしている人が自己居住物件を購入する場合」の基準が厳しくなるのです。
総返済負担率、不動産投資のローン残高も算入
フラット３５の総返済負担率は、①年収400万円未満は30％が上限②年収400万円以上は35％が上限――と定められています。具体的に言えば、年収500万円（35％上限）ならば、最大で年間175万円までの融資を受けられることになります。年収350万円（30％上限）ならば年間105万円です。つまり「融資額（返済額）÷年収×100＝総返済負担率」になるわけです。
年収や返済額にはさまざまな基準があり、これまでは年収に不動産所得を算入して良い一方、返済額には不動産投資のローン残高を算入する必要がありませんでした。しかし、4月以降は、この不動産投資のローン残高も返済額に算入することになったのです。
具体的に言えば、年収500万円のサラリーマンが不動産投資を行い、年間でローン120万円を返済する一方、不動産所得50万円を得ていた場合、これまでは最大で年間192万5,000円（550万円の35％）の融資を受けられました。しかし、制度改正後は、返済額に不動産投資のローン分も算入して計算することになり、最大で年間72万5,000円しか借りられなくなるのです。
ちなみに、算入対象は区分所有の物件のローンのみで、1棟の共同住宅のローンは対象外です。ワンルームマンションの1部屋を投資目的で購入していた場合、そのローンが算入対象になるわけです。
住宅の買い替えも基準見直し 借入可能額減に要注意
言うまでもなく、家の購入は一生で一番大きな買い物であり、家族の生活も左右する一大事です。どうしても買いたい住宅が融資の範囲内（あるいは、ほかの住宅ローン）で購入できれば何の問題もありませんが、将来のことを見据えて始めた不動産投資によって借入可能額が減ってしまい、本当に住みたい家に住めなくなってしまうのでは本末転倒です。これから不動産投資をする場合、注意しなければなりません。
また、今回は、住宅を買い替える場合の算定基準も見直されます。買い替え予定の場合、これまでは原則として現住宅のローンは返済額に算入されませんでした。しかし、4月以降は、売却してもローンが残る予定ならば、返済額に算入することになります。つまり不動産投資の場合と同様に、借入可能額が減ってしまうこともあります。フラット３５を利用して買い替えを計画している方は、この点も注意してください。
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