投資用の物件選びをするうえで、誰もが真っ先に確認する基本指標といえるのが「表面利回り」「実質利回り」だ。物件にもよりけりだが、不動産投資の場合、こうした「利回り」が5～10％に及ぶのが一般的だ。そのため、株式や投資信託などの金融商品に投資するよりも高利回りと謳われることも多いようだが、実はこの比較はあまり意味をなさない。
なぜなら、不動産投資をする際、多くの人は銀行からの「融資」を活用しているからだ。融資を利用すると、利回りを見る場合のお金の流れが2つの観点で大きく変化する。ひとつは、融資を受けた分だけ、実際の投資額である「自己資金」が少なくて済むということ。そしてもうひとつは、家賃収入の中から一定額をローンの返済に充てなければならないということだ。一般的な金融商品の利回りと比較するのであれば、少なくともこの2つの観点を加味することが不可欠といえる。

ROI（投資収益率）とは？

そこで登場するのが、「ROI」（投資収益率）という指標だ。「ROI」は、投資金額に対して年間で何％、回収ができたかを見る指標だ。年間のキャッシュフロー÷最初の投資金額 × 100という式で算出する。ポイントは、物件価格に対する回収割合を見るのではなく、自己資金に対する回収割合を見ているという点と、賃料そのものではなく、そこから経費やローン返済額などを差し引いたキャッシュフローをベースにしているという点だ。
例えば、自己資金300万円、融資1,500万円で1,800万円の物件を購入したとしよう。家賃収入が年間108万円、経費が年間8万円、ローン返済額が年間70万円とすると、「表面利回り」は、108万円÷1800万円×100＝6％、「実質利回り」は、100万円÷1800万円×100＝5.5％。そして、「ROI」は、（100万円－70万円）÷300万円×100＝10％、ということになる。
同じ物件でも、融資をたくさんひくことができれば、それだけ自己資金が少なくてすむので、投資効率である「ROI」は上昇する。これがいわゆる“レバレッジ効果”だ。（レバレッジについては、『レバレッジは上手にコントロールする』の記事も参考にしてほしい。）
「ROI」が10％であるということは、言い換えると、10年で最初に投じた自己資金が回収できるということでもある。これを早いと見るか、遅いと見るかは人それぞれだが、物件を探す際には、必ず「ROI」を確認する習慣をつけるようにしたい。
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