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2019年8月14日更新

賃貸と分譲のメリットとは:『マンションが買いたくなったら読む赤本』vol.1

「賃貸にする? それとも買う?」

多くの人が一生に一度は頭に思い浮かべるクエスチョンではないでしょうか。月々の収入の中でも大きな割合を占める住居費ですが、トータルで見ると一生で1億円以上かかると言われています。これは生涯賃貸の場合も住宅を購入した場合も変わらないそうです。

あなたは買う派ですか? 借りる派ですか? 山田さんのお宅の事例を通して買う場合と借りる場合のメリットを整理してみましょう。

一生で 1 億円の住居費をどう考えるか

賃貸と分譲、それぞれの価値を考える

年収600万円の山田翔太(35)・美香(33)夫婦の場合

美香:遥人(注:翔太と美香の子)も 1 歳になったし、この部屋も手狭になってきたわね。2人目のこともあるし、そろそろ憧れのマイホームに引っ越したいわ。

翔太:うーん、賃貸のほうがラクな気もするけどなあ。

美香:資産形成や老後の安心感を得たいなら、やっぱり賃貸より分譲ね。

人生最大の買い物で 失敗しないために

翔太:うーん、賃貸のほうがラクな気もするけどなあ。

 山田さんに限らず、賃貸住宅に住む人はそう考える人も多いもの。

ここでちょっと考えてみましょう。下図は、山田さんが家賃10万円の物件を賃貸し続けた場合に支払う金額をまとめたものです。このことに気づくと、多くの人が「あれ?  それだけ払う なら、早いうちにマイホームを買ったほうがトクだな」と 考えるようになります。

ただし、売りにくい環境の物件、住みにくい間取りの物件 など、資産価値の低い家を買ってしまうと、後で困ることになります。「人生最大の買い物」で失敗しないためにも、 不動産の知識をきちんと身につけましょう。

メリットだけでなくデメリットにも目を向ける

戸建てとマンション、どちらがいいか

美香:戸建てとマンションだったらどっちかしら。私は子どもをのびのび育てたいから一戸建て!

翔太:僕は都心のマンションで利便性の高さを謳歌したい!

戸建てでもマンションでも、それぞれ固有のメリットとデ メリットがあります。まず、戸建てのメリットを挙げてみ ましょう。

マンションのメリットとデメリット

翔太:戸建てもいいけど、残業の多さから考えて、僕は交通アクセス のいい都心のマンションに住みたいな。昼間は君と遥人の2人 きりだから、セキュリティも気になるし。

美香:たしかにそうね。それにマンションなら掃除も管理もラクだわ。 戸建てを自分たちで維持管理するのは何かと大変と聞いたこともあるし。

翔太:最近は敷地内に商業施設や子どもの保育施設、フィットネスルーム、カフェなどが併設された大規模マンションも登場しているみたいだから、きっと便利で楽しいと思うよ。

 山田さんのお宅でも、意見がまとまってきたようですね。

ちなみに、同じマンションでも、賃貸と分譲とでは住み心地がまったく違います。賃貸用に建てられたマンションは収益を上げ ることが目的なので、壁や床が薄く、どうしても防音処理 が甘くなりがち。そのため、生活騒音がトラブルの原因に なることも少なくありません。またシステムキッチンや浴 室、トイレ、洗面所など、水場のグレードや広さも、賃貸 と分譲とでは大きく異なります。家でのんびりリラックス したい、ホッとくつろぎたい、自分の時間を大切にしたいというなら、賃貸より分譲マンションがお薦めです。

ただし、ここで忘れてはいけないのは「マンションには管理費がつきもの」ということ。オプションの多いマンショ ンほど余計なお金がかかります。

戸建ての場合はローンを完済しさえすれば自分の所有物となり、その後、住居費はかかりません(ただしある程度の 年月が経過すれば、まとまったメンテナンス代が発生します)。しかし分譲マンションの場合、毎月のローンと一緒に 管理費や修繕積立金を支払わなくてはなりません。そのうえ、たとえローンが終わっても、それらの支払いは継続しなければいけません。 

消費税が上がっても買うのを恐れる必要はない

美香:10月には消費税が10%になる予定よね。費税が上がればそれだけ家の値段も跳ね上がるわけでしょう?

多くの人が懸念しているのが、消費税アップによる分譲価格の高騰です。しかし、ここで誤解している人も多いのです。 例えば4000万円のマンションを消費税8%のときに買うと4,000万円×1.08=4,320万円、10%のときに買うと 4,000万円×1.1=4,400万円になるのでは?と考えがちですが、 これは間違い。 消費税は建物部分にのみかかり、土地にはかかりません。 ですからたとえば建物が2,000万円、土地が2,000万円の4,000万円のマンションを買う場合、消費税は建物2,000万円にのみかかることになり、消費税が8%なら建物2,000万円×1.08=2,160万円+土地2,000万円= 4,160万円になり ます。

消費税が 10%なら建物2,000万円×1.1= 2,200万円+土地2,000万円=4,200万円になります。 もうひとつ覚えておきたいのは、中古マンションを買う場合。個人が売り主のケースが多いので、ほとんどの場合、 消費税がかかりません(ただし、不動産会社が売り主になっ ている場合は別0)。つまり消費税がどんなに上がっても、価格には影響されないのです。 住宅ローン減税などの国のサポートを考え合わせれば、必要以上に消費税アップを恐れる必要はないということが分かります。家をう際には使える制度をしっかりチェックし、 賢く利用しましょう。

マンションを買う人が気にすべきなのは、消費税が上がる影響よりも、金利の影響のほう。最終的に支払う金額を考えると、「消費税が上がる前に」とあせって家を買うより、金利が低いときに買うことのほうが大切なのです。

▶︎vol.2に続く

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2021年6月22日追記

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