不動産投資の損益を考えるうえで無視できないのが「税金」だが、その税金を考えるうえで鍵を握るのが「減価償却費」だ。

「減価償却費」とは？

以前にも少し触れたが、「減価償却費」とは、端的に言えば、“価値の減少分”を経費としてみなしてくれるというものだ。この“価値の減少”をどのように数値化するかは対象物によって決まっている。
 
不動産に関して言えば、鉄筋コンクリート（RC）は47年、木造は22年と、建物の構造によって法定耐用年数が決められている。さらに法定耐用年数ごとにそれに対応する償却率（価値の減少とみなす率）があり、47年の場合は0.022、22年の場合は0.046となっている。したがって、仮に建物が2,000万円の鉄筋コンクリート（RC）を新築で購入したとしたら、1年あたりの減価償却費は2,000万円×償却率0.022＝44万円。これを毎年、確定申告の際に「経費」として計上できるということになる。
 
同じ2,000万円の建物であっても、これが鉄筋コンクリート（RC）ではなく木造であったなら、1年あたりの減価償却費は2,000万円×償却率0.046＝92万円。同じ2,000万円の建物であるにも関わらず、「経費」として計上できる金額は2倍以上になる。その代わり、その持続効果は法定耐用年数である22年しかない。購入して十数年以内に売却するのであればあまり関係がないが、40歳ぐらいで老後の年金不足を補おうと投資用不動産を購入した場合、実際に老後を迎えたあたりから急に納税額が増えて手元に残るお金が少なくなった……ということになるかもしれないので注意が必要だ。
 
ちなみに、中古物件の場合には、もともとの法定耐用年数からすでに経過した年数をマイナスした年数に、経過した年数の20%に相当する年数をプラスした年数が耐用年数になる。

具体例で見てみよう

なんだかややこしいので具体例で見てみよう。築20年の鉄筋コンクリート（RC）の建物があったとすると、法定耐用年数47年－経過年数20年＝27年。ここに、経過年数20年×20％＝4年をプラスして、27年＋4年＝31年が耐用年数になる。したがって、2,000万円の建物であるとするならば、2,000万円×耐用年数31年の場合の償却率0.033＝66万円となる。
 
不動産投資で手元に残るお金を増やすには、税金と上手に付き合うということがとても重要だ。そして、その鍵を握るのが、このキャッシュアウトを伴わない「経費」である「減価償却費」なのだ。投資用不動産を購入する際には、どのぐらいの期間、毎年いくらぐらいの「減価償却費」が計上できるのかを、建物の構造や築年数によって具体的にシミュレーションすることが不可欠だ。