マンションの資産価値とは:『マンションが買いたくなったら読む赤本』vol.3

2019年8月14日更新

前回の記事でさまざまなマンションを選びの基準をチェックしました。肝は「将来再び売りに出したとき、売れる物件かどうか」。そう、資産価値があるかどうかにかかっているのです。新築にしても中古にしても、長い期間、購入価格に近い価値を維持し続けられるマンションとはどのような物件でしょうか。

『マンションが買いたくなったら読む赤本』vol.3では、マンションを資産価値という観点で品定めするためのポイントを見ていきます。

vol.2の記事はこちら

資産価値は何で決まるか?

その物件は「7 割の法則」にかなっているか

翔太:vol.2でマンションの持つブランド力の大切さが分かったね。

美香:将来、売ることができる物件かどうかの見極めが大切ね。他にも注意するべき点はあるのかしら。

たいていのマンションは、買ってそこに住み始めた時点から価値が下がります。たとえば5,000万円で購入した新築マンションをすぐに売ろうとする場合でも、「買ったばかりなのだから5,000万円で売れるだろう」と思いたいところですが、実際は中古扱いとなり、10%は下落するのが普通です。時間の経過とともに資産価値は目減りしていきますが、その下落率は立地によって大きな差があり、都心部ほど低く、郊外ほど高くなる傾向があります。つまり立地のいいところ、人気のある地域のマンションほど、年数を経ても高く売れるのです(人気のあるエリアの場合、実際の購入価格よりも高く売れるケースもあります)。「立地がいい」とは、

1 通勤アクセスがいい

2 街にブランド力がある

3 教育環境が整っている

4 沿線に人気駅がある

などを指します。特に最寄り駅がターミナル駅(複数の鉄道路線が乗り入れ、始発や終着となる駅)ならベストですし、ビッグターミナルに近くてアクセスがいい駅、あるいは急行(特急)が停まる駅なら、年数を経ても値下がりしにくくなります。

現在のマンションの価格と30年前の価格を比べてみた場合、例えば東京では、下落率が63%のエリアと、25%しか下落しないエリアがあります。これはどういうことかというと、5,000万円で買ったマンションを30年後に売る場合、人気のない郊外エリアでは5,000万円−(5,000万円×0.63)=1850万円でしか売れず、人気のある都心エリアなら5,000万円−(5,000万円×0.25)=3750万円で売れるということです。立地によって、30年間で1900万円もの差がついてしまうのです。どちらがトクかは、一目瞭然ですね。

どうせ買うなら、「30年後に購入価格の7割以上で売れる物件」を目指しましょう。これを「7割の法則」と呼びます。購入を決める前に将来のことをしっかり考えて、この法則にかなう物件かどうかを判断することが大事です。

割安物件かどうか一目で分かる「200 倍の法則」

マンションに関しては、「買ってそこに住む」という視点だけでなく、「いくらで貸せるか」という視点からものを見ることも大事です。

例えば、買おうとしている都心部のマンションが3,000万円だったとしましょう。その近くにある、同じような間取りの賃貸住宅の家賃相場が15万円だとします。このときに基準となるキーワードが「200倍」。マンションの販売価格が家賃の200倍以内であれば、その物件は割安なので買ったほうがトクだと考えるのです。これを「200倍の法則」と呼びます。

この例の場合、家賃15万円×200=3,000万円ですから、3,000万円でマンションを買うのはトクということになります。そこを月15万円で貸し出せば年間180万円の家賃収入が入り、購入価格の3,000万円に対する利回りはざっと見積もって180万円÷3,000万円×100=6%となりますので、

なかなかの優良物件と判断できます。

ライバルの賃貸物件を考慮して少々値引きし、月12万円で貸し出したとすると年間144万円の家賃収入となり、利回りはざっと144万円÷3,000万円×100=4.8%。これでもまずまずの物件と言えます(一般的には、マンションの利回りは3〜5%になるケースが多いようです)。

マンションは想定家賃の300倍で売られるのが一般的です。つまり家賃を20万円取れる物件なら、6,000万円の値段が付くという計算です。これには、かかった土地取得コストや建築コスト、デベロッパーの利益に、広告費、人件費、モデルルーム代などの諸経費が上乗せされているからです。高く買っても1日住めば「中古」になってしまうのですから、購入時には資産価値ができるだけ目減りしにくい物件を選びましょう。

▶︎vol.4に続く

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【出典・参考文献】

山崎隆『東京マンション資産価値予測 DATA BOOK』(ダイヤモンド社)

泉正人 cafeglobe「美マネ experience」

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